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INFORMATION­EN FÜR EIGENTÜMER
April 2017

• Is the Party over?

• Immobilienerwerb durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts

• „Urbanes Gebiet“ vor der Einführung

• Hamburger mieten für 8,15 €/qm

IS THE PARTY OVER?

Keine Runde zur Entwicklung der Wohnungsmärkte, in der nicht kontrovers über die Thesen von Professor Harald Simons vom Institut empirica diskutiert wird. „Für Berlin gilt: The Party is over“, erklärt Simons launig beim Immobilienkongress Quo vadis im Februar. „Wer jetzt kommt, darf beim Aufräumen helfen.“ Das bleibt nicht unwidersprochen.

Simons erwartet für Berlin „sicher“ einen Rückgang der Wohnungspreise binnen der nächsten fünf Jahre um 25 % bis 33 %. Dieser Preisrückgang sei zudem für München „wahrscheinlich“ und „möglich“ in Frankfurt sowie Hamburg. Der streitbare Volkswirt begründet die erwartete Preiskorrektur – die vergleichbar sei mit dem Einbruch Mitte der 1990er Jahre nach dem Wiedervereinigungsbauboom – mit der größer werdenden Schere zwischen Mieten und Preisen. Im Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen beziffert Simons diese Preisübertreibung in den TOP-7-Städten mit 36 % (Köln) bis 75 % (München). In Hamburg liegt die Übertreibung nach seinen Zahlen bei gut 40 %.

Auslöser für die erwartete Preiskorrektur ist die bereits seit 2013 zurückgehende Binnenzuwanderung aus Deutschland nach Berlin, München und Hamburg sowie die sich aktuell deutlich abschwächende Migration aus dem Ausland. Die drei Metropolen haben aus Perspektive des empirica-Vorstands aufgrund der stark angestiegenen Mieten und Preise sowie des extrem niedrigen Leerstands ihre Bedeutung als „Schwarmstädte“ insbesondere für junge Menschen verloren. „Der Schwarm zieht an einigen Städten vorbei und lässt sich an anderen Orten nieder.“

 

Zuwanderung ebbt ab

 

Quantitativ kompensiert wurde der schrumpfende Zuzug aus Deutschland durch eine zufällige Abfolge von Migrationswellen aus dem Ausland, so Simons. 2,9 Mio. Menschen sind zwischen 2010 und 2015 nach Deutschland gekommen: zunächst aus Osteuropa (Bulgarien, Rumänien, Polen) sowie aus Südeuropa (Eurokrisenländer) und schließlich die Fluchtwelle aus dem Nahen Osten, dem Balkan und Afrika, die 2015 ihren bisherigen Höhepunkt erreicht. Zudem erwartet Simons einen „Echo-Effekt“, eine kleinere Abwanderungswelle, die jedem Zuwanderungsschub folgt.

„In jedem Fall aber kann nicht damit gerechnet werden, dass die Netto-Zuwanderung auf einem ähnlich hohen Niveau verharrt wie zuletzt“, schreibt Simons im Frühjahrsgutachten. „Verstärkt wird dies zudem durch die zunehmende Suburbanisierung, die nicht so schnell zurückgehen wird, wie die Auslandszuwanderung.“

 

Wohnungsbau zieht an

 

Gleichzeitig erreicht auch Hamburg gerade die Baugenehmigungs- und Fertigstellungszahlen der 1990er Jahre. So hat sich die Zahl der Baugenehmigungen zwischen 2009/2010 (Mittelwert) und 2014/2015 um 125 % und die der Fertigstellungen um 120 % erhöht. Angesichts des parallel schrumpfenden Nachfrageüberhangs und des steigenden Wohnungsangebots lasse der Druck auf die Mieten und Preise nach.

Die von vielen Investoren beim Grundstückskauf bereits eingepreisten Miet- und Preissteigerungen würden sich zunächst nicht im kalkulierten Volumen realisieren lassen. Im nächsten Schritt prognostiziert Simons dann eine Preiskorrektur.

 

Widerspruch von bulwiengesa

 

Noch während Simons seine Thesen bei der Quo-vadis-Konferenz vorträgt, wird Widerspruch laut – u.a. vom Kollegen Andreas Schulten, Vorstand des Instituts bulwiengesa. Schulten ist beim Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen für die Betrachtung der Büro-, Unternehmens, Hotel- und Logistikimmobilien verantwortlich.

„Wichtig ist, in vergangenen Phasen zu erkennen, dass es Preisanstieg bei Einwohnerschwund wie auch Preisrückgang bei Einwohnerwachstum gegeben hat“, erklärt Schulten im Nachgang. „Der ökonomische Hebel ist tatsächlich – für den Neubau-Eigentumswohnungsmarkt – sehr viel stärker als der demografische.“

Es sei richtig, dass für viele Großstädte inzwischen deutlich negative Binnenwanderungssaldi festzustellen seien, ergänzt Martin Steininger, Chefvolkswirt bei bulwiengesa. Grund sind die hohen Immobilienpreise sowie die niedrige Leerstandsrate. Doch der These von Simons, die Schwärme würden in kleinere und günstigere Schwarmstädte weiterziehen, wie Rostock oder Schwerin, widerspricht Steininger. „Man parkt sich im Umland der Metropolen bis ein Angebot in der Stadt kommt oder sich die Lebenssituation verändert.“

 

Wohnungsmärkte in einer Phase der Abkühlung

 

Grundsätzlich gelte: „Durch ökonomisch stabile Strukturen, Erwerbsmöglichkeiten, hohe Urbanität bzw. vielfältige Freizeit- und Kulturmöglichkeiten sowie eine gut ausgebaute Infrastruktur ziehen Metropolen nationale wie internationale Bewohner an.“ Der deutlich anziehende Wohnungsbau könne nicht den wachsenden Bedarf decken. „Der Nachholbedarf wird auch in den kommenden Jahren für Druck auf Mieten und Preise sorgen.“

Allerdings lasse die Dynamik nach, bestätigt der Volkswirt zumindest teilweise die empirica-These. „Nach den Prognosedaten aus dem German Property Index befinden sich die deutschen Wohnungsmärkte tatsächlich in einer Phase der Abkühlung – wenn auch auf hohem Niveau. Besonders das Zinsniveau und die Realwirtschaft in den deutschen Städten dürften aber den künftigen Zeitpunkt und das Ausmaß einer Wertkorrektur mindestens ebenso sehr bestimmen wie die demografische Entwicklung.“

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IMMOBILIENERWERB DURCH EINE GESELLSCHAFT BÜRGERLICHEN RECHTS

Erwerben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, müssen die Beteiligten häufig zwischen einem anteiligen Erwerb (sog. Bruchteilsgemeinschaft) und dem Erwerb durch eine von ihnen errichtete Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) entscheiden. Dr. Andreas Stoll, Partner der Kanzlei Renzenbrink & Partner, rät zu einer sorgfältigen Bewertung im Einzelfall. Der Ankauf über eine GbR kann häufig Vorteile bieten.

IMMOBILIENERWERB DURCH EINE GESELLSCHAFT BÜRGERLICHEN RECHTS

Der Kauf einer Immobilie durch eine GbR war bis vor wenigen Jahren noch von großen praktischen Unsicherheiten gekennzeichnet. Nach einem Eingreifen des Gesetzgebers und klärenden höchstrichterlichen Entscheidungen in den vergangenen Jahren können diese Probleme allerdings mittlerweile als weitgehend gelöst betrachtet werden.

 

Der Hauptunterschied zwischen beiden Gestaltungen liegt in der Person des Grundstückserwerbers: Bei der Bruchteilsgemeinschaft erwirbt jeder Beteiligte direkt anteilig Eigentum an der betreffenden Immobilie. Bei der GbR wird die zwischengeschaltete Gesellschaft hingegen selbst Eigentümerin der Immobilie.

 

Beim Ankauf wirkt sich die Entscheidung zwischen beiden Lösungen zumindest kostenseitig noch nicht besonders aus. In beiden Konstellationen muss der Grundstückskauf notariell beurkundet werden und es wird Grunderwerbsteuer ausgelöst.

 

Erhebliche Unterschiede können sich jedoch in der Folge ergeben. Die GbR ermöglicht einerseits in verschiedener Hinsicht eine flexiblere rechtliche Handhabung. So bedürfen Übertragungen von Anteilen an einer Grundstücks-GbR nicht der notariellen Form, sondern können grundsätzlich formlos und damit kostensparend abgetreten werden. Das kann sich z.B. dann bemerkbar machen, wenn bereits bei Erwerb der Immobilie Anteilsübertragungen innerhalb des bestehenden Erwerberkreises oder an Dritte absehbar sind.

 

Ferner bleiben die genauen Beteiligungsverhältnisse gegenüber Dritten diskret. Die Gesellschafter der GbR sind zwar im Grundbuch einzutragen, nicht aber der Umfang ihrer jeweiligen Beteiligung an der GbR. Zugleich können „bewegliche“ Beteiligungsquoten vereinbart werden, die sich an den jeweils aktuellen Beiträgen der Beteiligten orientieren. Das kann sich etwa dann anbieten, wenn die verschiedenen Beteiligten im Verlauf der gemeinsamen Investition unterschiedliche Finanzierungsbeiträge leisten sollen.

 

Umgekehrt lässt sich anders als bei der Bruchteilsgemeinschaft ohne großen Aufwand die Übertragbarkeit des Anteils innerhalb des Gesellschafterkreises bzw. auf Dritte sowie im Erbfall beschränken und anderweitig gestalten. Dadurch kann etwa eine Vermögenszerschlagung durch Teilungsversteigerung eines Miteigentümers verhindert werden.

 

Auch in steuerlicher Hinsicht kann der Erwerb durch eine GbR Vorteile bringen. Während bei Übertragungen von Bruchteilseigentum oberhalb einer geringen Wertfreigrenze von EUR 2.500,- stets Grunderwerbsteuer anfällt, führen (direkte oder indirekte) Übertragungen der GbR-Anteile in der Regel nur dann zur Grunderwerbsteuer, wenn innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mindestens 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Übertragungen nur zwischen den alten Gesellschaftern lösen in keinem Fall Grunderwerbsteuer aus.

 

In einem aktuellen Urteil aus dem Dezember 2016 hat der Bundesgerichtshof nunmehr außerdem klargestellt, dass bei Wohnimmobilien eine Eigenbedarfskündigung nicht nur zugunsten eines Miteigentümers in einer Bruchteilsgemeinschaft in Betracht kommt, sondern auch zugunsten des Gesellschafters einer Immobilien-GbR und seinen Angehörigen.

 

Statt einer GbR können die Erwerber alternativ eine Kommanditgesellschaft gründen. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass sich für einen oder mehrere Gesellschafter die anderenfalls bestehende persönliche und unbeschränkte Außenhaftung begrenzen lässt. Bei vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaften stehen Haftungsfragen jedoch meist nicht im Vordergrund. Ein Rückgriff auf die Kommanditgesellschaft kann sich jedoch anbieten, wenn Minderjährige in die Struktur eingebunden werden sollen.

 

Den möglichen Vorteilen des Erwerbs durch eine Personengesellschaft stehen aber auch Nachteile gegenüber. Nicht selten sind die Beteiligten mit der Grundstruktur der GbR und ihren Folgen überfordert. Da bei späteren Übertragungen nicht zwangsläufig ein Notar beteiligt werden muss, kann die praktische Abwicklung fehlerträchtig sein, wenn sie nicht von rechtlich erfahrenen Parteien oder ihren Beratern begleitet wird.

 

Zudem bestehen trotz der eingangs genannten gesetzgeberischen Maßnahmen noch einzelne rechtliche Unsicherheiten, die den Verkauf einer Immobilie durch eine GbR zumindest verzögern können.

 

Daher sollten für die Entscheidung zwischen den möglichen Gestaltungen die Vor- und Nachteile im konkreten Einzelfall stets sorgfältig abgewogen werden.

 

Dr. Andreas Stoll, LL.M. (Berkeley), Rechtsanwalt, Partner in der Kanzlei Renzenbrink & Partner, www.renzenbrink-partner.de

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"URBANES GEBIET" WIRD EINGEFÜHRT

Hamburg – namentlich Oberbaudirektor Jörn Walter – zählt zu den Initiatoren zur Einführung der Gebietskategorie „Urbanes Gebiet“ in das Baugesetzbuch. Nach der Zustimmung des Bundesrats könnte die Baurechtsnovelle noch vor der Sommerpause inkrafttreten.

Die neue Baugebietskategorie Urbane Gebiete (MU) soll es den Kommunen künftig ermöglichen, das Bauen in stark verdichteten städtischen Gebieten zu erleichtern. Ziel ist es, zu einer nutzungsgemischten Stadt der kurzen Wege beizutragen. Vorgesehen sind kleinteilige Quartiere mit Wohnungen, Gewerbebetrieben, Gastronomie, Einzelhandel sowie kulturellen Einrichtungen in variablen Anteilen. Nachdem der Gesetzesentwurf am 9. März den Bundestag passierte, stimmte am 31. März auch der Bundesrat der Vorlage zu – allerdings mit einem Kompromiss zur Änderung der Lärmrichtwerte.

 

In Urbanen Gebieten ist eine höhere Bebauungsdichte vorgesehen. So können Grundstücke in Urbanen Gebieten bis zu 80% bebaut werden (GRZ Grundflächenzahl = 0,8), in Mischgebieten (MI) nur zu 60%. Dabei ist eine Geschossflächenzahl bis zum dreifachen der Grundstücksgröße vorgesehen (GFZ=3,0). Nur im Kerngebiet (MK) ist eine höhere Dichte erlaubt (GRZ=1).

 

Als zielführend für eine stärkere Verdichtung und Nutzungsmischung erachteten die Initiatoren der Baurechtsnovelle die Änderung der TA Lärm durch Erhöhung der Immissionsrichtwerte im Vergleich zu Mischgebieten um 3 dB(A). Im Bundesrat konnte sich jedoch nur eine Anhebung der Lärmrichtwerte auf 63 db(A) am Tag durchsetzen. Nachts dürfen in Urbanen Gebieten nur 45 db(A) emittiert werden – wie in Mischgebieten.

 

Verwiesen wird auf das juristische Konfliktpotenzial von unterschiedlichen Immissionsrichtwerten im unbeplanten Innenbereich sowie die gesundheitlichen Gefahren für die Bewohner. Passiver Schallschutz, wie ihn das sogenannte Hafencity-Fenster teilgeöffnet bereits tausendfach in Hamburg bietet, wird vom Bundesrat abgelehnt. Damit folge die Lärmschutzverpflichtung nicht mehr dem Verursacherprinzip, sondern werde auf die Bewohner übertragen. Der geänderte Gesetzentwurf wird voraussichtlich noch vor der Sommerpause dem Bundestag zur abschließenden Entscheidung vorgelegt.

 

Für Hamburg ist die Einführung Urbaner Gebiete insbesondere bei der Erschließung neuer Wohnraumpotenziale im innenstadtnahen, gewerblich geprägten Osten der Stadt wichtig – wie etwa Hamm und Rothenburgsort. Hier sieht die Stadt – skizziert in ihrem Konzept „Stromaufwärts an Elbe und Bille“ – durch die Entwicklung verdichteter Wohn- und Gewerbestrukturen mittel- bis langfristig Potenzial für 20.000 zusätzliche Wohnungen.

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HAMBURGER MIETEN FÜR 8,15 €/M²

Im Mittel zahlten Hamburger Mieter im vergangenen Jahr 8,15 €/m² für ihre Wohnung. Das hat das Center for Real Estate Studies (CRES) im Auftrag der Hamburger Wohnungsverbände auf Basis der Datensätze von 238.000 der 700.000 Hamburger Mietwohnungen errechnet. Für frei finanzierte Wohnungen der Genossenschaften und der Saga mussten 6,34 €/m² aufgebracht werden, für die privater Vermieter 9,22 €/m². Das sind 6,5 % bzw. 14,4 % mehr, als bei der ersten CRES-Erhebung im Jahr 2013. Bei Wiedervermietung zahlen Mieter der Saga und der Genossenschaft im Mittel 7,30 €/m² in guter Wohnlage, bei den privaten Vermietern 11,51 €/m² – 58 % mehr. Bei Saga und Genossenschaften werden 8 % der Wohnungen jährlich neu vermietet, bei den Privaten 14 %.

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