Hamburger Markt für Wohnimmobilien 2022/23
DIE ZEITEN VON FAKTOR 30
“Mit Blick auf die Zahlen des Gutachterausschusses lässt sich rückblickend sagen, dass das Jahr 2022 sowohl für den Zinshausmarkt als auch für den Markt für Eigentumswohnungen noch ein recht gutes gewesen ist.” Ein Kommentar von Oliver Sieweck, geschäftsführender Gesellschafter bei Zinshausteam & Kenbo.
Ich gebe zu: Das ging dann doch ziemlich fix. Zwar hatten wir schon vor drei oder vier Jahren den Preis-Peak am Wohnimmobilienmarkt erwartet, aber die Umstände und das Tempo der Entwicklung waren für uns natürlich überraschend – auch, wie gravierend die Preiskorrekturen ausfielen und weiterhin ausfallen werden.
Mit Blick auf die Zahlen des Gutachterausschusses lässt sich rückblickend sagen, dass das Jahr 2022 sowohl für den Zinshausmarkt als auch für den Markt für Eigentumswohnungen noch ein recht gutes gewesen ist – vor allem das erste Halbjahr. Im zweiten Halbjahr haben sich die Investmentaktivitäten merklich beruhigt und die Akteure am Markt wechselten. In Hamburg gibt es traditionell wenig Portfolio-Deals mit Zinshäusern durch institutionelle Investoren. Der Markt ist kleinteiliger. Deshalb funktioniert er aus meiner Sicht noch so vergleichsweise gut.
„In Hamburg gibt es traditionell wenig Portfolio-Deals mit Zinshäusern durch institutionelle Investoren. Der Markt ist kleinteiliger. Deshalb funktioniert er aus meiner Sicht noch so vergleichsweise gut.“
Oliver Sieweck
Zinshausteam & Kenbo
Geschäftsführender Gesellschafter
ENTSCHEIDUNGSSTARKE VERKÄUFER
Deals wurden und werden nun von Verkäufern gemacht, die vor dem Markt sind: „25-fach statt 30-fach? Ich akzeptiere!“ Es fällt natürlich demjenigen Eigentümer leichter, auf einen gewissen Gewinn zu verzichten, der schon früh gekauft hat und sich eine weiterhin attraktive Rendite sichert.
Auf Seiten der Käufer sind diejenigen wieder präsent, die schon seit Jahren nicht mehr zu sehen waren, weil sie der Dynamik des Marktes nicht recht trauten – Käufer mit viel Eigenkapital, die die gefallenen Faktoren nutzen und denen die gestiegenen Zinsen kaum wehtun.
Faktor 30 oder höher ist aktuell kein Thema mehr. In besseren Lagen geht es im Mittel um Faktor 25, in mittleren um gut 20. Hochrisikoimmobilien werden im Moment nicht gehandelt – auch weil die Banken sie nicht finanzieren. Zinshäuser mit hohem Wohnanteil sind gefragt oder mit gut vermietbaren Gewerbeflächen – solide, klassische Investments.
Problematisch sind Objekte, in die investiert werden muss, weil Kalkulationen zu den Baukosten schwierig sind – oder waren. Inzwischen haben sich die Lieferketten stabilisiert und Generalunternehmer sind willens und in der Lage, Termine sowie Preise zu nennen – auch auf einem konsolidierten Niveau.
MARKTBERICHT ANLAGEIMMOBILIEN 2023
Lesen Sie hier unseren gesamten aktuellen Marktbericht:
28 Seiten Daten, Fakten und Analysen über den Hamburger Markt für Anlageimmobilien.
ENERGIEEFFIZIENZ
Neben die Lage – und darauf verweisen die vorangegangenen Ausführungen in diesem Marktbericht – ist die Energieeffizienz der Immobilie als ein zentraler preisbildender Faktor getreten. Nach Immoscout müssen Verkäufer von Wohnimmobilien der niedrigen Energieeffizienzklassen F, G und H in Relation zum Top-Standard in den sieben deutschen Metropolen im Mai 2023 je nach Lage Preisabschläge von 30 % bis 35 % hinnehmen. Auch JLL hat ermittelt, dass im ersten Quartal 2023 die Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser der schlechtesten Energieklassen G und H im Schnitt rund 28 % unter denen der besten Energieklassen (A/A+) lagen. Im Startquartal 2022 betrug der Unterschied knapp 22 %.
Gerade für Immobilien der 1950er- bis 1980er-Jahre erwarten Banken energetische Konzepte von den Darlehensinteressenten. Dabei ist die Option eines Fernwärmeanschlusses weit attraktiver, als der Einbau einer Wärmepumpe oder die Nutzung anderer erneuerbarer Wärmequellen. Trotz des Ärgers über die bei der Wärme- und Energiewende vertrödelten 20 Jahre helfen zu knappe Fristen bei der Umstellung nicht weiter. Die Kommunen müssen Zeit für kommunale Wärmepläne haben, die Eigentümer müssen ihre Bestände analysieren und kategorisieren.
Wir setzen dabei in der Betreuung unserer Kunden auf individuelle Sanierungsfahrpläne (iSFP). Mit diesen werden das Portfolio erfasst, die Bedarfe ermittelt und die entsprechenden – kleinen oder größeren – Sanierungsschritte abgestimmt und eingeleitet.
AUSBLICK
Zinswende, weiterhin hohe Baupreise bei sinkenden Preisen und Faktoren, die unsicheren Rahmenbedingungen bei der Wärmewende und der Förderung insbesondere auf der Bundesebene sorgen dafür, dass viele Akteure Neubauvorhaben temporär oder abschließend aufgeben. Ab dem kommenden Jahr, spätestens 2025, wird sich diese Neubaulücke bei den Fertigstellungszahlen bemerkbar machen.
Auch Mietwohnungen werden derzeit nicht gebaut, obwohl die Mieten sich aktuell dynamisch entwickeln. Selbst indexierte Mietverträge lassen sich in den angespannten A-Märkten in den letzten Monaten leichter durchsetzen. Da Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen mit indexierten Mietverträgen nur ausnahmsweise zulässig sind, sind relativ neue oder frisch modernisierte Immobilien attraktiv für Anleger. Die Werte für Zinshäuser werden aufgrund der mittelfristig nicht signifikant sinkenden Zinsen kaum wieder Faktoren deutlich über 30 erreichen. Sinkende Preise und Faktoren sind hingegen aufgrund der starken Nachfrage und zunehmenden Verknappung des Angebots ebenfalls unwahrscheinlich.
Die Mieten im Bestand werden weiter steigen – allein schon durch die staatlich vorgegebenen Klimaschutzinvestitionen.
MARKTBERICHT ANLAGEIMMOBILIEN 2023
Lesen Sie unseren gesamten aktuellen Marktbericht:
28 Seiten Daten, Fakten und Analysen über den Hamburger Markt für Anlageimmobilien.
E-Mail-Newsletter bestellen
Wir halten Sie up to date bei den Trends der Immobilienmärkte. Zu diesem Zwecke können Sie sich hier für unseren E-Mail-Newsletter eintragen. Nach der Anmeldung erhalten Sie eine E-Mail, in der Sie bitte durch Klicken eines Links Ihr Abonnement bestätigen.
Mit dieser Eintragung erklären Sie sich damit einverstanden, dass Ihre Email-Adresse zum Zwecke der Werbung und der Kontaktaufnahme gespeichert und genutzt wird. Diese Einwilligung ist freiwillig und jederzeit widerruflich. Der Widerruf kann jederzeit per E-Mail an hamburg@zht-k.de oder durch Klick auf den entsprechenden Link in der Fußzeile unseres Newsletters ohne Angabe von Gründen erklärt werden. Unsere aktuellen Hinweise zum Datenschutz finden Sie unter www.zinshausteam-kenbo/datenschutz
