Einen Moment...

INFORMATION­EN FÜR EIGENTÜMER
November 2018

  • Für Immobilienanleger bleibt Hamburg ein sicherer Hafen
  • Hamburg nutzt erstmals das Vorkaufsrecht
  • „Hamburg ist einfach stabil“

Für Immobilienanleger bleibt Hamburg ein sicherer Hafen

Ein Interview mit Andreas Boberski, geschäftsführender Gesellschafter bei Zinshausteam & Kenbo, über die Trends und die aktuelle Lage auf dem Immoblienmarkt.

Herr Boberski, im Oktober waren Sie auf der Expo Real, der jährlich stattfindenden großen Immobilienmesse in München. Wie ist die Stimmung in der Branche?
Pauschal läuft es gut für alle. Die Branche ist in einer gewissen Euphorie.

Teilen Sie die Euphorie?
Wir müssen aufpassen, dass wir nicht blind werden für die wachsenden Risiken. Die Luft ist derzeit schon recht dünn. Die Umsätze sind sehr hoch, die Preise auch und ebenso die Zuversicht. Wir können für die nächsten zehn Jahre nicht erkennen, dass spekulative Preiszuwächse eine große Rolle spielen werden. Jedoch lässt sich mit Immobilien noch immer ein gutes Geschäft machen, wenn Potentiale richtig genutzt werden. Das größte Risiko für den Markt besteht jedoch durch die populistischen „Schnellschüsse“ der Politik.

Stehen Sie allein mit dieser Einschätzung?
Die Projektentwickler werden bereits vorsichtiger, weil die Projekte erst in vier oder fünf Jahren auf den Markt kommen, sie aber heute teuer und mit viel Phantasie die Grundstücke einkaufen müssen. Ich glaube, jedem ist klar, dass das aktuelle Preisniveau hoch ist, echte Anlage-Alternativen wird es aber noch lange nicht geben und Immobilien in Hamburg werden auch in vielen Jahren eine gute Anlage sein. Die Anzahl der Optimisten überwiegt derzeit noch stark.

Welche Entwicklungen erwarten Sie für 2019?
Mit dem Einstieg in den Ausstieg der Europäischen Zentralbank aus den Anleihekäufen Ende 2019 steht die Zinswende an. Manche Marktbeobachter allerdings erwarten angesichts der italienischen Kapriolen, dass sich auch in den nächsten Jahren die Zinsen kaum ändern werden. Aber es ist nicht der niedrige Leitzins, der die Südländer vor allem stärkt, sondern die Anleihekäufe. Zudem setzt sich die Inflation langsam in Bewegung und erfüllt zunehmend die Zielmarke der EZB. Den Leitzins sehen wir Ende 2019 bei 0,1 %. Einen Einfluss auf die Kaufpreise wird dies nicht haben.

In den vergangenen Jahren hatte man nicht den Eindruck, dass internationale Krisen den Wirtschafts- und Immobilienboom in Deutschland besonders verstärken.
Insbesondere die stabile politische und ökonomische Entwicklung hat internationale Immobilieninvestoren nach Deutschland geführt. Doch die Wirtschaftspolitik Trumps beflügelt die USamerikanische
Wirtschaft und wird zunehmend internationales Kapital aus Europa über den Atlantik ziehen. Am Hamburger Zinshausmarkt allerdings ist der Anteil von internationalem Kapital gering. Hier dominieren lokale Akteure, die Ihr Geld nicht wie institutionelle Investoren global verteilen. Eher rechnen wir mit einer innereuropäischen Verschiebung des Kapitals in Richtung der „sicheren Häfen“ – und da ist man in Hamburg
ja richtig.

Geht das Interesse an Hamburger Zinshäusern zurück?
Nein! Noch ist der Kapitaldruck da – auch durch deutsche Anleger. So kaufen Hamburger in Bahrenfeld zum 30-fachen, weil sie befürchten, dass etwa ein Münchener kommt und das 35- bis 40-fache zahlt. Für 2018 gehen wir von einem Umsatzrekord aus. Und 2019 wird sich dies vermutlich weiter fortsetzen.

Werden die Entwicklungen in der Immobilienwirtschaftseitens der Politik konstruktiv begleitet?
Nein, keineswegs. Die Volksparteien sind bezüglich der Immobilienwirtschaft zunehmend populistisch. Da wirdoft das Bild vom Kapitalisten bedient, der sich auf Kosten Wohnungssuchender das Geld leicht verdient in die Tasche steckt. Die einfache, aber klare Aussage „mehr zu bauen“ und dies zu fördern, ist der Schlüssel für die Lösung des Problems. Mehr Regulierung wird das Gegenteil bewirken. Das Kind ist
schon vor Jahrzehnten in den Brunnen gefallen und genau so lange wird es nun dauern, das Problem zu beheben.

In Hamburg sollen jährlich 10.000 Wohneinheitenauf den Markt kommen, um zu einer Entlastungbei Preisen und Mieten zu kommen.
Es ist ein Wunschdenken der Politik, dass so viele Wohneinheiten gebaut werden können, dass der Markt innerhalb der nächsten 10 bis 20 Jahre entlastet würde. Beispielweise Eimsbüttel: 50 % Sozialwohnungen? Es ist schwer, so etwas kostendeckend zu erstellen. 10.000 Wohnungen jährlich werden in Hamburg nicht zu bewältigen sein. Auch sind für 2019 kaum Bauunternehmen
verfügbar. Es erscheint derzeit unwahrscheinlich, dass der Druck auf den Mietmarkt jemals abnehmen wird.

In der Bundesregierung werden eine Reihe von Reformen vorbereitet, die für die Immobilien relevant sind – etwa die der Grundsteuer.
Wir erwarten, dass sich die meisten Fraktionen für das Flächenmodell aussprechen werden. Hier ist die Wohn- und Grundstücksgröße Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer – ohne regionale Differenzierung. Dass etwa Schleswig- Holstein oder Bremen das Kostenwertmodell favorisieren, ist mir schleierhaft. Die Ermittlung der Werte ist aufwändig und kann in nachgefragten Quartieren zu einer Verzehnfachung der Grundsteuer führen, wie der Hamburger Senat hat errechnen lassen. Diese Kosten werden auf die Mieten umgelegt und führen dazu, dass weniger solvente Bewohner nachgefragte
Quartiere verlassen müssen.

Im Gespräch ist ja auch eine Grundsteuer C für unbebaute Baugrundstücke.
Da hätte ich nichts dagegen, aber das ist kein echtes Phänomen in Hamburg. In Hamburg ist der Trend zur Spekulation nicht sehr ausgeprägt.

In der Regierung läuft die Abstimmung über die Verschärfung des Mietrechts, etwa der Mietpreisbremse oder des Mietenspiegels.
Die Verschärfung der Mietpreisbremse wird relativ sicher kommen. An der Situation der Wohnungssuchenden wird sich dadurch aber nichts ändern oder gar verbessern. Auch mit der Verlängerung der Mietpreisbremse ab Mitte 2020 rechnen wir. Die Ausdehnung der Neuvermietungswerte zur Ermittlung des Mietenspiegels von vier auf sechs Jahre ignoriert, dass durch die gestiegenen Modernisierungs- und Sanierungskosten sowie die gestiegenen energetischen Anforderungen die Aufwendungen der Eigentümer deutlich gestiegen sind.

In der Bürgerschaft ist gerade diskutiert worden, ob die Stadt ihre Flächen künftig im Erbbaurecht vergibt, statt sie zu verkaufen.
Das ist ziemlich unkalkulierbar für Eigentümer und für Banken. Eigentümer haben bereits Jahrzehnte vor Auslauf des Erbbaurechtes Schwierigkeiten, von den Banken Geld für Sanierung oder Modernisierung zu bekommen, weil nicht klar ist, ob der Vertrag verlängert oder abgelöst wird. Käufer haben aus den gleichen Gründen Schwierigkeiten mit der Finanzierung. Dass die Finanzbehörde gerade von langfristig orientierten Bestandshaltern millionenschwere Ablösesummen verlangt, die sich am deutlich gestiegenen Bodenrichtwert orientieren, ist weder eine Werbung für das Erbbaurecht noch ein Fortschritt für bezahlbares Wohnen. Ich halte dieses Modell für die freie Bau- und Immobilienwirtschaft für unattraktiv, jedoch werden hierdurch Genossenschaften etc. häufiger zum Zuge kommen.

Wie steht Hamburg also als Immobilienstandort da?
Ausgezeichnet! Zu erwarten ist ein weiterer Zuzug in der Stadt – auch, weil viele Arbeitsplätze entstehen. Bei Start-ups liegt Hamburg deutschlandweit auf Platz 2 – hinter Berlin. Die Nachfrage nach Wohnraum wird also anhalten. Es gibt keine objektiven Gründe, warum Hamburg als Immobilienstandort verlieren sollte. Wer allerdings ohnehin über einen Verkauf nachdenkt, für den ist jetzt ein guter Zeitpunkt gekommen.

Download PDF

HAMBURG NUTZT ERSTMALS DAS VORKAUFSRECHT

Die Stadt Hamburg nimmt erstmals das Vorkaufsrecht in einem Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung wahr. In St. Pauli erwirbt die Stadt so das Zinshaus Hein-Hoyer-Straße 18-22, weil der Investor die sogenannte Abwendungsvereinbarung nicht unterschreiben wollte. Weitere Ankäufe durch das Vorkaufsrecht in Ottensen, St. Pauli und dem Schanzenviertel wurden ebenfalls durch die Stadt Hamburg vorgenommen.

HAMBURG NUTZT ERSTMALS DAS VORKAUFSRECHT

Für elf meist citynahe Gebiete mit 187.000 Einwohnern gilt in Hamburg die Soziale Erhaltungsverordnung. In Altona-Nord und Eilbek mit über 43.000 Einwohnern wird sie vorbereitet. Die Soziale Erhaltungsverordnung beinhaltet eine zusätzliche Genehmigungspflicht für Abrissmaßnahmen, Umbau und Modernisierung, die zu einer Steigerung des Wohnwerts und damit zu Mieterhöhungen führen können. Auch die Umnutzung von Mietwohnungen zu gewerblichen Zwecken oder die Aufteilung in Eigentumswohnungen muss genehmigt werden. Ziel ist der Schutz der gewachsenen Milieus gegen Verdrängung durch hohe Mieten oder die Aufteilung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen.

Bezirk Mitte verschickt seit kurzer Zeit Abwendungserklärungen
Seit dem Frühherbst haben Bezirke, wie Mitte und Altona, damit begonnen, Käufern eine Abwendungserklärung zum Vorkaufsrecht der Stadt zu schicken, in der konkretisiert wird, was sie mit der Immobilie alles nicht machen dürfen. Nach Auskunft der Finanzbehörde, deren Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG), das Vorkaufsrecht praktisch umsetzt, hat die Abwendungsvereinbarung vorgesehen, „bauliche Veränderungen zu unterlassen (Grundrissänderungen, Rückbau, Modernisierungen)“ sowie „Mietforderungen zu unterlassen, die jeweils den Mittelwert des Hamburger Mietenspiegels
überschreiten“.
Gegenüber der Immobilien Zeitung (IZ) nannte der in St. Pauli betroffene Investor weitere Anforderungen: „Die Kosten der Modernisierung sind auf eine Höchstgrenze von 25 % der Neubaukosten beschränkt. Zudem sollen wir die Mietverträge dem Bezirk vorlegen.“ Der Investor vermutet, dass der Bezirk mit der Abwendungsvereinbarung Themen verbindlich machen wolle, „die von anderen Regulierungen, wie der Mietpreisbremse, noch nicht abgedeckt sind.“ Trotz einer persönlichen Einladung zum Bezirk habe es kaum Verhandlungsbereitschaft gegeben. Der Investor zur IZ: „Das unterschreibt kein Kaufmann.

Hein-Hoyer-Straße 18-22 nahe der Reeperbahn
Bei dem Zinshaus handelt es sich nach einer Pressemitteilung der Hamburger SPD um die Hein-Hoyer-Straße 18-22, eine Seitenstraße der nur wenige Gehminuten entfernten Reeperbahn. Das Gründerzeithaus hat 32 Mieter. Seit 2012 gilt in St. Pauli für 22.000 Einwohner die Soziale Erhaltungsverordnung. Falko Droßmann, Leiter des Bezirksamtes Hamburg-Mitte, erklärte die Ausübung des Vorkaufrechts zur „Ultima Ratio“, verwies aber darauf, der Investor sei nicht kompromissbereit gewesen.

BauGB erlaubt, Vorkaufspreis zu kürzen
Die Finanzbehörde bestätigte, in den vom Investor ausverhandelten Kaufvertrag eingestiegen zu sein. Nach Quellen des Hamburger Abendblatts wollte der Käufer 5,5 Mio. Euro für das Zinshaus zahlen. Doch dieses für den Verkäufer unschädliche Procedere ist keine Selbstverständlichkeit. Im Schreiben der Stadt, welches sie an die Beteiligten des Kaufvertrages schickt, heißt es, „dass die Gemeinde den zu zahlenden Kaufpreis nach dem Verkehrswert bestimmen kann, wenn dieser in einer dem Rechtsverkehr deutlich erkennbaren Weise überschritten ist.“
Grundlage dafür ist §28 Abs. 3 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB).
Gegenüber der IZ erklärte Droßmann, man wolle aber „nicht Teil der Spekulation werden“. Darum liege der Vorkaufsentscheidung ein Verkehrswertgutachten zugrunde. „Liegt der Preis 20 % darüber, korrigieren wir ihn entsprechend dem Gutachten.“

Unsicherheit bei Käufern und Verkäufern
Bei den Verkäufern sorgt diese Praxis für Unsicherheit, denn die Marktwerte in solchen Lagen liegen oft bei Verkaufsfaktoren über dem 30-fachen. Auch für die Käufer war die Ankaufsentscheidung
der Stadt überraschend, wenngleich er erklärte, man rechne in einem Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung mit dem Risiko.
Tatsächlich müssen bauliche Veränderungen und die Umwandlung in Eigentum nach § 172 Abs. 4 BauGB unter bestimmten Umständen genehmigt werden. So heißt es in der Erläuterung zur Sozialen Erhaltungsverordnung in St. Pauli: „Bauliche Änderungen, die der Instandsetzung resp. der Anpassung an dem im Gebiet üblichen Standard oder an die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung dienen, werden grundsätzlich genehmigt.“ Die Aufteilung in Wohneigentum ist bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit zu genehmigen, wenn die Wohnungen
zugunsten von Erben oder zur Eigennutzung durch Familienangehörige aufgeteilt werden sowie bei der Verpflichtung, die Wohnungen in den kommenden sieben Jahren nur Mietern zum Kauf anzubieten.

Vorkaufsrecht muss dem Wohl der Allgemeinheit dienen
Ob die Entscheidung, das Vorkaufsrecht in diesem Fall auszuüben, gerichtsfest ist, wird zu prüfen sein. Die betroffenen Käufer können noch Rechtsmittel einlegen. Ein Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg von 2012 erklärt, die Voraussetzung für ein Vorkaufsrecht sei in der Regel erfüllt, „wenn der Erwerb des Eigentums zur Verwirklichung einer Nutzung für öffentliche Zwecke erfolgt“. Basis ist hier § 24 Abs. 3 BauGB, wonach das gemeindliche Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden darf, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Zudem ist nach Auffassung eines internen juristischen Gutachtens der Hamburgischen Notarkammer die von der Stadt vorgelegte Abwendungserklärung rechtswidrig.
Auch wird sich die Stadt die Frage nach dem Thema Steuerverschwendung gefallen lassen müssen. Die aufgewendeten Steuermittel in mehrstelliger Millionenhöhe stehen vermutlich in keinem Verhältnis zu den wenigen Mietern, die hier geschützt werden.
Nach dem ersten Ankauf durch die LIG ist noch unklar, ob die Immobilie im städtischen Besitz bleibt. Droßmann favorisiert einen Weiterverkauf an Saga, Genossenschaften oder private Eigentümer, die mit den in der Abwendungserklärung formulierten Rahmenbedingungen einverstanden sind – und mit dem Preis, den die Stadt gezahlt hat. Die Saga erklärte auf Anfrage, sie sei bereit, Wohnimmobilien für die Stadt zu verwalten. „Weitere Handlungsoptionen in diesem Kontext stehen derzeitnicht zur Disposition.”

Download PDF

„HAMBURG IST EINFACH STABIL“

Auf einem erfreulichen 7. Platz landet Hamburg bei der Umfrage „Emerging Trends in Real Estate Europe 2019“. Gefragt sind bei europäischen Investoren sowohl Hamburger Büros als auch Wohnungen. Allerdings nehmen die vom Urban Land Institute und PwC befragten Immobilienentscheider die wenigen Investitionsangebote als überteuert wahr.

„HAMBURG IST EINFACH STABIL“

Nach wie vor dominieren deutsche Städte die Top 10 unter den 31 aussichtsreichsten europäischen Immobilienstandorten, zu denen das Urban Land Institut (ULI) und PwC jährlich 800 Immobilienentscheider zu den Aussichten für das kommende Jahr befragen. Allerdings haben die deutschen Metropolen gegenüber dem letztjährigen Ranking verloren. Vorjahressieger Berlin rückte auf Rang 2, Frankfurt von 3 auf 5, München von 4 auf 10 und Hamburg von 6 auf 7.
„Sie sind gut, sie sind sicher, sie sind teuer.“
„Berlin, Hamburg, Frankfurt und München sind großartige Städte“, wird ein paneuropäischer Fondsmanager zitiert, „aber im Moment sind sie absolut überteuert. Es ist fast unmöglich, interessante Gelegenheiten zu finden.“ Im Bürosegment wird auf Renditen von 3 % verwiesen und auf den auf unter 5 % gesunkenen Leerstand.
Aus europäischer Investmentperspektive haben München und Hamburg große Ähnlichkeiten. „Sie sind gut, sie sind sicher, sie sind teuer.“ Verschärft werde die Situation dadurch, dass Hamburg weiterhin auf dem Wunschzettel vieler Käufer steht. Und das gilt auch für das Wohnsegment. Nach Zahlen von Mercer und der Economist Intelligence Unit zählt Hamburg zu den 20 lebenswertesten Städten weltweit. Zudem wird die HafenCity als trendsetzende Stadtentwicklung für die Stadt der Zukunft genannt. Doch auch im Wohnsegment werden zu hohe Preise beklagt, die es schwer machen, „interessante Gewinne zu erzielen“, so ein Fondsmanager.
Chancensuche mit Betreiberimmobilien
Die größten Chancen auf günstige Kaufpreise und steigende Erträge sehen die 800 Befragten für 2019 in Lissabon. Hier ist der Immobilienzyklus noch nicht so weit fortgeschritten, wie in anderen europäischen Metropolen. Mit Blick auf die Assetklassen suchen die Immobilienprofis zum Ende dieses Immobilienzyklus Renditevorteile in Betreiberimmobilien wie Hotels, Studentenwohnen, Seniorenapartments oder CoWorking Spaces. Einkaufszentren allerdings fallen in der Einschätzung durch.
Nicht uninteressant: Bevor der letzte Immobilienboom 2008 mit der Finanzkrise sein jähes Ende nahm, hatten die Investoren in der letzten Phase auf klassische Assetklassen Büro, Einzelhandel, Wohnen gesetzt – allerdings in zweitklassiger Qualität.

Download PDF

So schön kann Immobilienkompetenz aussehen:
Lesen Sie alle Ausgaben unserer
INFORMATIONEN FÜR EIGENTÜMER

Seehofer gibt Gas bei Baukindergeld

Mai 2018

Seehofer gibt Gas bei Baukindergeld

• Grundsteuer neu denken

• Hamburgs neuer Oberbaudirektor

• Wohnungsbau in Hamburg schrumpft

Download PDF
Neuer Mietenspiegel mit einem Plus von gut 5 %

Februar 2018

Neuer Mietenspiegel mit einem Plus von gut 5 %

• Crowdfunding keine Alternative zum Kauf

• 100.000 Wohnungen an Ausfallstraßen

• 13.411 Wohnungen genehmigt

Download PDF
Is the party over?

APRIL 2017

Is the party over?

• Immobilienerwerb durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts

• „Urbanes Gebiet“ vor der Einführung

• Hamburger mieten für 8,15 €/m2

Download PDF
Wie werden sich die Kapitalmarktzinsen entwickeln?

JANUAR 2017

Wie werden sich die Kapitalmarktzinsen entwickeln?

• Beleihungsobergrenze soll Finanzstabilität schützen

• Hamburger Wohnungsmarkt

• Der Wert Ihrer Immobilie

Download PDF
VERERBEN ODER VERSCHENKEN

JUNI 2016

VERERBEN ODER VERSCHENKEN

• Zinshäuser mit Gewerbeflächen

• Hamburger Wohnungsbaupolitik

• Neue soziale Erhaltungsgebiete

Download PDF
ZINSHÄUSER MIT GEWERBEMIETVERTRÄGEN

März 2016

ZINSHÄUSER MIT GEWERBEMIETVERTRÄGEN

• Risiken des Flüchtlingswohnungsbaus

• Mietrechtsreform entwertet Wohnungsbestand

• Sonder-AfA für Wohnungen

Download PDF
KONSEQUENZEN STEIGENDER ZINSEN

November 2015

KONSEQUENZEN STEIGENDER ZINSEN

• Der Preis-Peak
ist erreicht

• Hamburg braucht Sozialwohnungen

• Geldwäschegesetz

Download PDF
GEWERBE- VS. WOHNIMMOBILIEN

JULI 2015

GEWERBE- VS. WOHNIMMOBILIEN

• Modernisierung will geplant sein

• Verkäufer-Due Dilligence

• Mietpreisbremse eingeführt – zunächst

Download PDF
"SHARE DEAL" VS. "ASSET DEAL"

Februar 2015

"SHARE DEAL" VS. "ASSET DEAL"

• Barrierefrei statt Altersheim

• Kein Zinswende in Sicht

• Widerrufsrecht

Download PDF
DIE MIETPREISBREMSE KOMMT

NOVEMBER 2014

DIE MIETPREISBREMSE KOMMT

• Mietpreisentwicklung Hamburg

• EnEV 2014 gilt

• Soziale Erhaltungsverordnung

Download PDF

Sichern Sie sich die nächste Ausgabe!

Senden Sie uns Ihre Kontaktdaten und Sie gehören stets zu den Ersten, die unsere INFORMATIONEN FÜR EIGENTÜMER kostenlos erhalten.

Nach der Anmeldung erhalten Sie eine E-Mail, in der Sie bitte durch Klicken eines Links Ihr Abonnement bestätigen.

GLAUBEN SIE NICHT ALLES,
WAS IN DER PRESSE STEHT.
ABER DAS HIER STIMMT:

Ältere Berichte über Zinshausteam & Kenbo
finden Sie in unserem Presse-Archiv
ZUM PRESSE-­ARCHIV pfeil

GUTER RAT IST TEUER.
UND MANCHMAL KOSTENLOS.

Als Experten für Immobilieninvestments in Hamburg stellen wir für unsere Kunden regelmäßig marktrelevante Informationen in kurzer und leicht lesbarer Form zusammen. Bitte bedienen Sie sich!

Ausgabe SEPTEMBER 2014

SEPTEMBER 2014

NEUES EU-WIDERRUFSRECHT BEI MAKLERVERTRÄGEN

Download PDF
Ausgabe MÄRZ 2014

MÄRZ 2014

Förderwege Neu- und Ausbauten von Wohnimmobilien

Download PDF

Weitere Fachbeiträge von Zinshausteam & Kenbo
finden Sie in unserem Publikations-Archiv
ZUM PUBLIKATIONS-ARCHIV pfeil

pfeil back to top