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INFORMATION­EN FÜR EIGENTÜMER
Mai 2018

  • Seehofer gibt Gas bei Baukindergeld
  • Grundsteuer neu denken
  • Hamburgs neuer Oberbaudirektor
  • Wohnungsbau in Hamburg schrumpft

Seehofer gibt Gas bei Baukindergeld

Nach der verhaltenen Euphorie über die unorthodoxe Mischung von Innen-, Heimat- und Bauministerium unter Horst Seehofer ist das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen im Mai erstmals seit dem Neustart der GroKo zusammengekommen. Das Baukindergeld soll noch 2018 kommen und eine Abschaffung der Mietpreisbremse ist wohl nicht zu erwarten.

Mit 1,5 Mio. Wohnungen plant die neue GroKo 50% mehr Wohnungen in der frischen Legislaturperiode zu bauen als in der vergangenen. Horst Seehofer macht dazu Druck bei Projekten, die ihm am Herzen liegen, wie zum Beispiel bei der Eigentumsförderung. Dazu gehört das Baukindergeld, die Wiedergeburt der Eigenheimzulage.

 

Noch in diesem Jahr sollen junge Familien die ersten Bescheide in den Händen halten. Das Baukindergeld von 1.200 Euro pro Jahr und Kind wird über zehn Jahre gezahlt. Es gilt für Kaufverträge oder Baugenehmigungen ab dem 1. Januar 2018. Anspruchsberechtigt sind Familien mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen bis zu 75.000 Euro, das je Kind um 15.000 Euro aufgestockt wird.

 
Mit einem Prüfauftrag im Koalitionsvertrag ist ein Freibetrag bei der Grunderwerbssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum versehen. Ebenfalls ein Thema in Prüfung ist ein Bürgschaftsprogramm der KfW, das einen Teil des Immobilienpreises absichert und so den Eigenkapitalanteil senkt.

 

Die im Koalitionsvertrag vereinbarte Sonder-AfA für den Neubau bezahlbarer Mietwohnungen von 5 % über vier Jahre soll für Bauanträge gelten, die zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021 eingereicht werden. Sie gilt zusätzlich zur linearen Abschreibung von 2 % jährlich.
Beschlossen hat das neue Kabinett jüngst einen Entwurf zur Grundgesetzänderung zum sozialen Wohnungsbau. Damit wird gewährleistet, dass sich neben den Ländern auch der Bund nach 2019 an der Finanzierung des sozialen Wohnungsbaus beteiligen kann. Für 2020/21 ist ein Budget von 2 Mrd. Euro für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen.

 

Ein bis dato im Dissens zwischen Bundesfinanz- und -bauministerium verschlepptes Thema ist die Bereitstellung von bundeseigenen Grundstücken für den sozialen Wohnungsbau zu vergünstigten Konditionen an Länder und Kommunen durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima). Ganze 11 Flächen wurden seit Verabschiedung der sogenannten Verbilligungsrichtlinie vor zwei Jahren vergeben. Da das Finanzministerium die Flächen ungern unter Preis abgibt, wird nun auch über Optionen wie Erbpacht nachgedacht oder über die Gründung einer bundeseigenen Wohnungsgesellschaft.

 

Weniger erfreulich für Vermieter ist die Annäherung von CDU und SPD in Sachen Mietpreisbremse (Erhöhung der Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete). Vermieter sollen künftig die Vormiete zur Kontrolle offenlegen, aber nur „wenn sich der Vermieter bei der Begründung des Mietverhältnisses auf diese beruft“. Die genauere Bedeutung dieser Formulierung muss wohl noch präzisiert werden. Allerdings verhandelt das Bundesverfassungsgericht wohl noch in diesem Jahr zur Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse, nachdem verschiedene Verwaltungsrichte die Rechtmäßigkeit sowohl bestätigt wie verworfen haben. Deutschlandweit gilt die Mietpreisbremse aktuell in etwa 300 Kommunen. Wie im Koalitionsvertrag fixiert, wird die Modernisierungsumlage in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – dazu gehört auch Hamburg – von 11 % auf 8 % gesenkt. Diese Senkung ist zunächst auf fünf Jahre befristet. Ergänzt wird diese Regulierung durch eine Kappungsgrenze. So darf die Miete nach einer Modernisierung binnen sechs Jahren um nicht mehr als 3 €/m² erhöht werden.
Die im Koalitionsvertrag thematisierte Grundsteuer C, mit der den Eigentümern unbebauter, aber baureifer Grundstücke Druck gemacht werden soll, wird aktuell im Kontext mit der vom Bundesverfassungsgericht verfügten grundsätzlichen Reform der Grundsteuer diskutiert.

 

Seit sich CDU und SPD Anfang Februar auf die GroKo geeinigt haben, stand die Reform oder Abschaffung der Share Deals zwar nicht mehr auf der Tagesordnung, steht aber gleichwohl im Koalitionsvertrag. Hierbei werden Anteile der Eigentümergesellschaft statt der Immobilie selbst verkauft. Sofern der Mehrheitseigner weniger als 95 % der Anteile erwirbt, spart er die Grunderwerbssteuer, die in Hamburg bei 4,5 % liegt – in den meisten Bundesländern höher. Um den Kauf zu Spekulationszwecken zu erschweren, wird – neben der Abschaffung – auch eine Senkung der steuerauslösenden Grenze auf 75 % bzw. 50 % sowie die Verlängerung der steuerrelevanten Haltefrist diskutiert. Allerdings ist das Grunderwerbssteueraufkommen der Bundesländer 2017 um 6 % auf 13,14 Mrd. Euro gestiegen.

 

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GRUNDSTEUER NEU DENKEN

„Verfassungswidrig“ lautet das Urteil des Bundesverfassungsgerichtes vom 10. April zur Grundsteuer. Denn die Einheitswerte für die Grundstücke wurden seit über 50 Jahren nicht mehr angepasst und führen daher zu Ungleichbehandlungen. Nun werden drei Modelle diskutiert: Kostenwertmodell, Flächenmodell und Bodenwertmodell.

GRUNDSTEUER NEU DENKEN

Seit 1964 wurden die Einheitswerte zur Berechnung der Grundsteuer in Westdeutschland nicht mehr angepasst, in Ostdeutschland gelten sogar die Werte von 1935. Das ist verfassungswidrig, urteilte das Bundesverfassungsgericht am 10. April dieses Jahres – wie erwartet. Die Werte seien nicht mehr zeitgemäß und führten darum zu gravierenden Ungleichbehandlungen. Bis Ende 2019 muss der Gesetzgeber ein neues Grundsteuerkonzept auf den Weg bringen und bis Ende 2024 umgesetzt haben.

 
Mit einem Aufkommen von rund 14 Mrd. Euro steht die Grundsteuer für etwa ein Zehntel der kommunalen Steuereinnahmen. Dabei haben die Kommunen bis dato das Recht, das Grundsteueraufkommen über Hebesätze zu beeinflussen. So stieg das Grundsteueraufkommen seit 1963 um über 1.700 %, während die Inflation nur um 300 % kletterte. Es geht um viel. Entsprechend engagiert wird derweil diskutiert. Einig ist man sich, dass die Lösung aufkommensneutral gestaltet werden soll. Im Mittelpunkt steht also nicht die Generierung höherer Steuern. Drei Modelle werden aktuell ernsthaft erwogen.

 
Kostenwertmodell: Immerhin: 14 der 16 Bundesländer hatten sich 2016 auf dieses Modell geeinigt. Dabei soll sich die Grundsteuer an Bodenrichtwerten sowie Herstellungskosten orientieren. Auch Investitionen, wie Modernisierungen, sollen mit einfließen. Dazu wäre eine zyklische Bewertung aller 35 Mio. Grundstücke in Deutschland notwendig. Experten bezweifeln zudem, dass eine Erstbewertung aller Gebäude bis Ende 2024 möglich ist. So müsste für ein 60 Jahre altes Gebäude eine Berechnung der Baukosten für das Jahr 1958 erfolgen. Kritiker sehen dabei deutlich höhere Grundsteuern bei neuen Gebäuden als etwa für modernisierte Altbauten. Bayern und Hamburg sträubten sich 2016 und aktuell gegen dieses Modell, weil sie deutlich steigende Mieten, höhere Einnahmen und damit eine Schlechterstellung im Länderfinanzausgleich fürchten.

 
Flächenmodell: Besser gefällt Bayern und Hamburg das reine Flächenmodell. Zur Bemessung der Steuer würden hier Grundstücks- und Gebäudeflächen unabhängig von ihrem Wert nur nach der Größe einheitlich taxiert. Befürworter loben die relative Einfachheit, da viele Daten bereits vorliegen und nicht aufwändig ermittelt werden müssten. Auch die Immobilienverbände ZIA und Haus & Grund sowie der Bundesverband der deutschen Industrie unterstützen diesen Ansatz.

 
Bodenwertmodell: Die stärkste politische Lenkungswirkung steckt im Bodenwertmodell, das etwa vom Deutschen Naturschutzbund (Nabu), vom Deutschen Mieterbund, aber auch vom Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) getragen wird. Das Bodenwertmodell ist unbestritten die einfachste der diskutierten Lösungen. Die Grundsteuer basiert allein auf dem Wert des Grundstücks – unabhängig davon, ob es bebaut ist oder nicht. Mit den amtlichen Bodenrichtwerten steht hier bereits eine etablierte Bewertungsbasis zur Verfügung. Nach Meinung des IW schafft diese Variante Druck für Eigentümer unbebauter Grundstücke, ihre Brachen oder Baulücken zu bebauen. Dadurch würde weniger grüne Wiese in Anspruch genommen. Um für Grundstücke in teuren Lagen den Anstieg des Steueraufkommens in Grenzen zu halten, könnte die reine Grundstücksgröße in die Berechnung der Steuer mit einfließen.

 
Grundsätzlich gilt: Je länger über das richtige Modell diskutiert wird, um so einfacher muss es in der Umsetzung sein, um die vom Bundesverfassungsgerichts gesetzten Termine zu halten. Kommt es zu keiner Einigung, wird das bisherige Grundsteuermodell außer Kraft gesetzt – ohne Ersatz.

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„STANDORTE ENTWICKELN, DIE NICHT SO AUF DER RECHNUNG SIND“

Franz-Josef Höing ist zwar neuer Oberbaudirektor, aber nicht neu in Hamburg. Von 2000 bis 2004 war er persönlicher Referent seines Vorgängers Jörn Walter. Zuletzt Dezernent für Stadtentwicklung in Köln, steigt Höing in eine dynamische Phase der Hamburger Stadtentwicklung ein.

„STANDORTE ENTWICKELN, DIE NICHT SO AUF DER RECHNUNG SIND“

Die Stadt wächst. 10.000 Wohnungen jährlich sollen die wachsende Einwohnerschaft bezahlbar aufnehmen – 90.000 Wohnungen sind das in seiner zunächst neunjährigen Amtszeit. „Das Bauen am Rande der Stadt steht wieder auf der Tagesordnung“, erklärt Höing im Gespräch mit der Immobilien Zeitung. „Nicht exzessiv, aber an ein paar Stellen.“ Dazu zählt Oberbillwerder auf der grünen Wiese bei Bergedorf. „Es können nicht alle in die zentralen Lagen. Wir müssen neue Standorte entwickeln, die bis dato nicht ganz so auf der Rechnung sind.“ So soll in Oberbillwerder Wohnraum für 15.000 Menschen entstehen, aber auch bis zu 5.000 Arbeitsplätze.

 
Auch bei Entwicklungen im Bestand, sollen Gewerbestandorte erhalten bleiben. „Es geht nicht darum, der bestehenden Industrie stückweise das Wohnen vor die Nase zu setzen und Konflikte zu produzieren. Es geht darum, eine gute Nachbarschaft zu organisieren“, so Höing – etwa mit Blick auf das Entwicklungsgebiet rund um den künftigen Fernbahnhof Diebsteich in Altona.

 
Die aktuelle Kritik an der hohen Dichte in der benachbarten Mitte Altona sowie den Holsten Quartieren weist er zurück. „Die Mitte Altona wird durch einen sehr normalen großstädtischen Maßstab geprägt, der ein Stück weit den Maßstab der Nachbarschaft aufnimmt.“ Er verweist zudem auf die Parks, die bei jedem Stadtentwicklungsprojekt „in einer angemessenen Dimension“ entstünden. Zu Unrecht werde manchmal der Eindruck vermittelt, „als würden wir mit der Stadtentwicklung verbrannte Erde hinterlassen“.

 
Ein weiteres Thema ist für Höing, der in seiner münsterländischen Heimat zunächst eine Ausbildung zum Vermessungstechniker machte, die Entwicklung der von den 1950er bis 1970er Jahren geprägten Stadtteile. Hier komme auch den Magistralen eine wichtige Bedeutung zu. Höing bezeichnet sie als „Rückgrat der anliegenden Stadtteile“. Auch hier soll es nicht nur um Wohnungsbau gehen. „Wir denken ebenso an hochwertige neue Dienstleistungsstandorte an den Knotenpunkten, wo der ÖPNV mit den Magistralen verknüpft ist.“

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WOHNUNGSBAU IN HAMBURG SCHRUMPFT

Der Immobilienmarkt boomt, die Bevölkerung wächst, aber das Projektentwicklungsvolumen in Hamburg geht zurück. Davon ist nach einer Studie von bulwiengesa vor allem der Wohnungsmarkt betroffen. Auch die Baugenehmigungen in Hamburg erlebten im ersten Quartal 2018 einen Einbruch.

WOHNUNGSBAU IN HAMBURG SCHRUMPFT

Im Vergleich der sieben A-Städte Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart verzeichnete die Hansestadt an Alster und Elbe den stärksten Rückgang bei den Projektentwicklungsflächen im Wohnungsbau. Gegenüber 2017 schrumpften die zwischen 2015 und 2022 fertiggestellten, im Bau befindlichen und geplanten Wohnungsbauflächen um 5,1 % oder 147.000 m². Seit zwölf Jahren präsentiert das Forschungsinstitut bulwiengesa jährlich die Zahlen zum Projektentwicklungsmarkt der sieben deutschen Immobilienhochburgen. Erstmals seit der Finanzkrise ist das Projektentwicklungsvolumen insgesamt zurückgegangen. Zwar nur um 0,3 % auf 26,9 Mio. m² und 180 Mrd. Euro, doch für Vorstand Andreas Schulten setzt sich damit der in den letzten Jahren besonders am Wohnungsmarkt sichtbare Trend fort.

 
Hamburg summiert hinter Berlin und München mit 4,5 Mio. m² das drittgrößte Projektvolumen. Zwar verliert Hamburg mit einem Rückgang von 1,1 % über alle Assetklassen (Wohnen, Büro, Einzelhandel, Hotel, Sonstige) überdurchschnittlich, doch die Gründe dafür gelten ebenso für andere Metropolen: explodierende Grundstückspreise, langsame, mühsame Genehmigungsprozesse, zunehmende Regulation á la Mietpreisbremse oder Soziale Erhaltungsverordnung, dynamisch kletternde Baukosten für Material und Arbeit.

 
Schulten beobachtet zwei kritische Entwicklungen. Zum einen werden besonders in Berlin, aber auch in anderen Metropolen, Projekte nach hinten geschoben, um steigende Preise mitzunehmen. Kommt es zu Preiskorrekturen am Markt, werden viele dieser Projekte gar nicht mehr gebaut. Hier fordert Schulten von der Politik gesetzlichen Druck, damit bei Baurecht auch gebaut wird. Zum anderen legen sich immer mehr Versicherungen und Pensionskassen Projektentwicklungen in die Bücher, um die ohnehin sehr grenzwertigen Renditen aufzubessern. Ob ein Cashflow bei diesen Core-Projektentwicklungen herauskommt, ist für Schulten nicht sicher. Tatsächlich ist bei Nettoanfangsrenditen die Luft sehr dünn. So rechnet bulwiengesa zur Ermittlung des monetären Projektentwicklungsvolumens für Hamburg mit einer durchschnittlichen Neubaumiete von 17,45 €/m² und einem Vervielfältiger der Jahresnettokaltmiete von 33.

 
Von der Kosten-Preis-Spirale in den A-Städten profitieren die Kommunen im Speckgürtel der Metropolen sowie B- und C-Städte – bis auch hier die Schraube überdreht ist. Um diese Entwicklung zu bremsen, bedarf es der Ausweisung preiswerter Grundstücke durch die Kommunen sowie politischer Unterstützung bei der Baurechtschaffung.

 
Dass auch in Hamburg in diesem Jahr die hohen Baugenehmigungszahlen von 2017 nicht wieder erreicht werden könnten, verdeutlicht ein Blick in die Daten von Statistik Nord. Im ersten Quartal ist die Zahl der Baugenehmigungen um 52 % auf 1.541 Wohnungen zurückgegangen. Besonders betroffen war der Geschosswohnungsbau. Hier wurden von Januar bis März nur 1.081 Neubauwohnungen genehmigt –
61 % weniger, als im Auftaktquartal 2017. Die Zahlen des ersten Quartals illustrieren allerdings allenfalls einen Trend, denn auch im vergangenen Jahr kletterten die Genehmigungszahlen im April und Mai deutlich.

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