Einen Moment...

Infobox | Infobrief

INFORMATION­EN FÜR EIGENTÜMER
Juni 2019

Die Trends, die Bulwiengesa bei ihrer 14. Auflage der Projektentwicklerstudie in den Top-7-Städten ausmacht, gelten mehrfach nicht für Hamburg. Im Wohnungsbereich etwa geht das Projektentwicklungsvolumen von Investoren, die in Hamburg für den eigenen Bestand bauen, zurück. Besonders stark ist das Projektflächenvolumen im Büro- und Hotelsegment gewachsen.

Kein Mietendeckel in Hamburg – aber eine Verschärfung des Mietrechts

Kein Mietendeckel in Hamburg – aber eine Verschärfung des Mietrechts

Der Berliner Mietendeckel

In seiner Sitzung vom 22. Oktober hat der rot-rot-grüne Senat in Berlin das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ (Berliner MietenWoG) beschlossen. In der Folge werden die Mieten für die Dauer von fünf Jahren eingefroren. Bei Neuvermietung gilt die Vormiete zum Stichtag 18. Juni 2019, sofern sie nicht über dem Wert liegt, der einer dem Gesetz beigefügten Mietentabelle zu entnehmen ist. Die hier fixierten Obergrenzen liegen zwischen 3,92 €/m² (für vor 1918 errichtete Wohnungen ohne Sammelheizung und Bad) bis 9,80 €/m² (Wohnungen aus den Jahren 2003 bis 2013). Grundlage für diese Werte ist der Berliner Mietspiegel von 2013 – erhöht um die Entwicklung der Reallöhne bis 2019.

Ab 2022 haben die Vermieter die Möglichkeit, die Miete um 1,3 % jährlich zu erhöhen, sofern die Obergrenzen noch nicht erreicht sind. Neubauten ab 2014 bleiben vom Mietendeckel ausgeschlossen.

 

Über der Obergrenze liegende Bestandsmieten können gekappt werden

In bestehenden Mietverhältnissen sollen Mieter die Miete kappen können, wenn sie um mehr als 20 % über der Obergrenze der Mietentabelle liegt. Dabei gelten Abschläge für einfache Lagen (-28 Cent/m²) und mittlere Lagen (-9 Cent/m²) sowie Zuschläge für gute Lagen (+74 Cent/m²). Diese Regelungen werden erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet, da für die Koordinierung und Überwachung dieser Aufgabe zunächst 250 neue Beschäftigte rekrutiert werden müssen.

Nach Modernisierungen darf – nach Anmeldung – maximal 1 €/m² umgelegt werden. Um für Vermieter Härten durch höhere Modernisierungskosten abzufedern, sollen Förderprogramme aufgelegt werden. Aufgrund nachweisbarer Härtefälle können Vermietern auch Mieterhöhungen genehmigt werden, um Verluste oder die Gefährdung der baulichen Substanz zu vermeiden. Die genehmigten, die Mietobergrenze übersteigenden Erhöhungen, sollen für Haushalte mit Wohnberechtigungsschein durch einen Mietzuschuss aufgefangen werden.

Wenig überraschend lehnt die Wohnungswirtschaft die Berliner Pläne ab. Die Gegenargumente aus Wirtschaft und Politik beziehen sich auf ökonomische, soziale und juristische Aspekte.

 

Ökonomische Kriterien

Die weitgehend undifferenzierte Festsetzung von Obergrenzen, trifft insbesondere jene Wohnungsunternehmen, die in der Vergangenheit die gesetzlichen Spielräume zur Mieterhöhung oder Umlage von Modernisierungskosten nicht ausgeschöpft haben – wie Genossenschaften, kommunale Wohnungsunternehmen und auch private Vermieter. Sie beweisen bisher, das bezahlbares Wohnen und wirtschaftlicher Erfolg zusammen funktionieren. Den Wohnungseigentümern fehlt künftig das Kapital zur (energetischen) Modernisierung sowie zur Instandsetzung. Verschärft wird diese Finanzierungslücke zusätzlich mit Blick auf die seit 2013 um nahezu 50 % gestiegenen Bau- und Handwerkerkosten.

Eine weitere Verschärfung der wirtschaftlichen Situation erfolgt durch die Neubewertung der Immobilien durch die finanzierenden Banken, da die prognostizierten Mieteinnahmen durch den Mietendeckel plötzlich deutlich geringer ausfallen. Sinkt der Beleihungswert wird wahrscheinlich ein höherer Eigenkapitalanteil gefordert. Auch wird der Mietendeckel daher Auswirkungen auf die Liquidität von Pensionskassen haben.

 

Soziale Aspekte

Dass die gedeckelten Mieten weitgehend unabhängig vom Einkommen der Neumieter sind, ist ziemlich verblüffend am rot-rot-grünen Konzept. So profitieren gut bezahlte Führungskräfte von einer Absenkung der Mieten in einer aufwändig modernisierten Gründerzeitwohnung im Trendkiez. Denn insbesondere für die bisher teuren Wohnungen gibt es erhebliche Abschläge.

Dass die Vermieter trotzdem weiterhin den solventesten Kandidaten in der Schlange der Interessenten aussuchen – wie bereits bei der Mietpreisbremse – wird sich nicht ändern.

 

Juristischer Hintergrund

Es gibt bisher keinen Mietendeckel in einem Bundesland, weil ein landesrechtlich veranlasster Mietendeckel verfassungsrechtlich nicht vorgesehen ist. In Artikel 74 des Grundgesetzes finden sich die Regelungen der konkurrierenden Gesetzgebung. Damit sind Themenfelder gemeint, in denen die Bundesländer gesetzgeberisch tätig werden können, wenn der Bund seine Gesetzgebungskompetenz nicht genutzt hat. Hier ist sich jedoch das Gros der Verfassungsrechtler und auch der Wissenschaftliche Dienst des Deutschen Bundestages einig, dass dies auf die Regulierung der Mietpreise nicht zutrifft. Die Regulierung von Mietpreisen ist in § 556 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches durch den Bund thematisiert. Dass sich hier kein Mietendeckel findet, sei Ausdruck einer Entscheidung gegen dieses Instrument und könne nicht durch die Landesgesetzgeber revidiert werden. Der Bund ist grundsätzlich für Regelungen des Zivilrechts verantwortlich und dazu zählt auch das Mietrecht.

 

Rotgrün in Hamburg gegen den Mietendeckel

In Hamburg hat die Linke nach der Senatsentscheidung in Berlin erneut die Einführung eines Mietendeckels gefordert, was jedoch von allen anderen Parteien abgelehnt wird. Der Erste Bürgermeister Peter Tschentscher (SPD) betonte Anfang Juli, Enteignungen und ein Mietenstopp würden die Investitionsbereitschaft für den Mietwohnungsbau untergraben. Recht bald würden die Mieter unter den Folgen von Instandhaltungs- und Sanierungsstau zu leiden haben.

Auch Finanzsenator Andreas Dressel (SPD) erklärte, in der nächsten Legislaturperiode wolle man das seit 2011 erfolgreiche Bündnis für das Wohnen in Hamburg fortsetzen. Nicht zufällig verzeichne Hamburg mit 58 neuen Wohneinheiten je 10.000 Einwohner 2018 den höchsten Wert unter den sieben größten deutschen Städten. Zudem sei der Mietendeckel verfassungsrechtlich zweifelhaft.

 

Hamburg will Mietrecht verschärfen

Impulse für vorgezogene Mieterhöhungen allerdings setzt auch der Hamburger Senat. Anfang September verabschiedete die rotgrüne Regierung eine Bundesratsinitiative zur Reform des Mietrechts. Die Initiative beinhaltet die Verschärfung der Mietpreisbreme, die Senkung der Kappungsgrenze, neue Regelungen zur Schonfristzahlung sowie zur Eigenbedarfskündigung in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung.

In Gebieten mit der Mietpreisbremse galt bisher der Rückzahlungsanspruch für zu viel gezahlte Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge durch den Mieter. Künftig soll der Vermieter im Falle einer berechtigten Rüge die gesamte, seit dem Beginn des Mietvertrags zu viel eingenommene Miete zurückerstatten.

 

Eine politische Geste mit einer Verwandtschaft zum abgelehnten Mietendeckel ist die Senkung der Kappungsgrenze, die rotgrün fordert. Die allgemeine Kappungsgrenze erlaubt Vermietern binnen drei Jahren Mieterhöhungen von bis zu 20 % bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist die Erhöhung auf 15 % begrenzt. Hier will Hamburg eine Begrenzung auf 10 % durchsetzen.

 

Eine Änderung bei der Schonfristzahlung soll Mietern eine weitere Chance geben, ihre Wohnung zu behalten. Bisher ermöglicht die Schonfristzahlung, binnen zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (erfolgreiche Zustellung der Räumungsklage) die damit verbundene fristlose Kündigung durch Begleichung des offenen Betrags – oft durch staatliche Unterstützung – wirkungslos zu machen. Da Vermieter nach Beobachtung von rotgrün inzwischen oftmals gleichzeitig eine ordentliche, fristgemäße Kündigung aussprechen, entfällt die Möglichkeit, durch Zahlung des Rückstands die Wohnung zu behalten. Künftig soll es alle zwei Jahre einmal möglich sein, eine entsprechende ordentliche Kündigung durch Zahlung des offenen Betrags aufzuheben.

 

Und schließlich will der Senat – mit Berlin und Bremen – auf Bundesebene erreichen, dass die Ausnahmeregelung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten im Baugesetzbuch (BauGB) gestrichen wird. Bisher können Vermieter nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB auch in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung Miet- in Eigentumswohnungen umwandeln. Hamburg habe so 2016 bis 2019 insgesamt 292 Umwandlungen genehmigen müssen. Das den Mietern zustehende siebenjährige Vorkaufsrecht für die Wohnung könnten die Mieter aus finanziellen Gründen meist nicht wahrnehmen, heißt es in der Begründung des Hamburger Senats. Zwar seien die Mieter auch nach der Umwandlung für zwölf Jahre vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt, aber nicht vor steigenden Mieten.

Während Hamburg die Mietrechtsinitiative allerdings von der Tagesordnung des Bundesrats hat nehmen lassen, weil sich keine Mehrheit dafür abzeichnete, stand die Initiative der Stadtstaaten gegen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in der Sitzung am 8.11. auf der Tagesordnung und wurde in den Wohnungsbau-, Innen- sowie Wirtschaftsausschuss verwiesen.

 

Im Januar stellen wir zur Bürgerschaftswahl im Februar die Konzepte der Parteien zum Mietwohnungsmarkt in einer Übersicht zusammen.

Download PDF

Ältere Immobilien verteuern sich durch Grundsteuerreform

Die Grundsteuerreform ist beschlossen. Der rotgrüne Hamburger Senat plant ein einfaches Grundsteuermodell, das aber nicht ganz auf eine Wertkomponente verzichtet. Nicht geklärt sind die personelle, organisatorische und technische Umsetzung der Grundsteuerreform sowie die Auswirkungen der Öffnungsklausel auf den Länderfinanzausgleich. Klar ist, besonders für ältere Immobilien steigt die Grundsteuer deutlich.

Ältere Immobilien verteuern sich durch Grundsteuerreform

Bundestag und Bundesrat haben die Grundsteuerreform beschlossen – rechtzeitig vor dem 31. Dezember 2019. Hätte man diesen Termin verpasst, wäre die Grundsteuer ab dem 1. Januar 2020 entfallen – 14 Mrd. Euro, die den Kommunen fehlen würden, knapp 500 Mio. Euro in Hamburg. Diesen Termin hat das Bundesverfassungsgericht der Politik im April 2018 aufgegeben. Nun haben die politisch Verantwortlichen bis zum 31. Dezember 2024 Zeit, das neue Modell organisatorisch und technisch vorzubereiten – für welches auch immer sie sich entscheiden.

Die Große Koalition einigte sich zwar auf ein sogenanntes wertorientiertes Modell, ermöglicht aber den Bundesländern über eine sogenannte Öffnungsklausel ab dem 1. Januar 2025 eigene Konzepte für die Grundsteuer zu verfolgen.

Im von Finanzminister Olaf Scholz favorisierten und beschlossenen wertorientiertem Modell fließen der Bodenwert, eine auf Gemeindeebene ermittelte durchschnittliche Nettokaltmiete, die Grundstücksfläche, das Baualter und die Immobilienart in die Bewertung ein. Dabei wird für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietgrundstücke und Wohnungseigentum abhängig von der Lage  eine vorgegebene durchschnittliche Nettokaltmiete je Quadratmeter berechnet. Die ursprünglich stark ausdifferenzierten Kriterien zur Bewertung jeder einzelnen Immobilie wurden auf Druck der Länder im Diskussionsprozess seit Juni immer stärker vereinfacht und pauschalisiert.

 

Hamburg favorisiert ein Flächenmodell mit Lageabstufungen

 

Die CSU hatte die Öffnungsklausel durchgesetzt, da Bayern plant, ein rein flächenbezogenes Grundsteuermodell einzuführen, bei dem lediglich die Wohn- oder Grundstücksfläche in die Berechnung einfließen. Trotz aller Solidarität mit dem früheren Ersten Bürgermeister Olaf Scholz hat sich auch der rotgrüne Hamburger Senat vom Modell der Bundesregierung distanziert. „Hamburg möchte lieber ein einfaches Modell mit Zusatzkriterien versehen, als ein komplexes Modell vereinfachen“, erklärte Hamburgs Finanzsenator Andreas Dressel.

In diesem Sinne wird das niedersächsische Modell favorisiert: ein Flächenmodell, das durch sieben Lageabstufungen differenziert wird. Dressel verweist auf das vorhandene und akzeptierte Wohnlagenverzeichnis in Hamburg als Basis einer solchen Lageabstufung.

 

Verkehrswert ist die Bezugsgröße der Grundsteuer

 

In der Urteilsbegründung des Bundesverfassungsgerichtes wird zur Wertfrage zudem klar Stellung bezogen: „Der Verkehrswert ist in diesem System die Bezugsgröße, an der sich die Ergebnisse der Einheitsbewertung im Hinblick auf Art und Umfang etwaiger Abweichungen zur Beurteilung einer gleichheitsgerechten Besteuerung messen lassen müssen.“

So darf man gespannt sein, ob das jetzt beschlossene Maß an Pauschalisierung bei der Bewertung der Immobilien einer Überprüfung durch das Verfassungsgericht Stand hält.

 

Deutlich höhere Grundsteuer für ältere Immobilien

 

Dressel hatte am Beispiel von 900 Wohnimmobilien durchrechnen lassen, wie sich das Grundsteueraufkommen entwickelt. Grundsätzlich können besonders Besitzer von Einfamilienhäusern, die vor 1948 entstanden sind, mit einer Vervielfachung der Grundsteuer rechnen. Abgeschwächt gilt dies auch für Zinshäuser dieser Altersklasse. Und diesen Trend gibt es sowohl bei einer Berechnung nach dem Scholz-Modell wie auch nach dem niedersächsischen Konzept. Und da die bisherigen Grundsteuerberechnungen auf den Einheitswerten von 1964 beruhen, ergeben sich auch beim reinen Flächenmodell Aufkommenssteigerungen für ältere Immobilien.

Anders sieht es bei Immobilien neueren Datums aus, deren Grundsteuer nach ihrer Erstellung berechnet wurde. Hier ergeben sich durch die Reform teilweise erhebliche Einsparungen. Grundsätzlich werden alle Modelle für eine weniger starke Spreizung der Grundsteuerzahlungen führen.

 

Was folgt aus der Öffnungsklausel für den Länderfinanzausgleich?

 

Bis unmittelbar vor der Abstimmung im Bundestag am 18. Oktober war offen, welche Konsequenzen für den Länderfinanzausgleich aus der Öffnungsklausel entstehen. Das gewählte Grundsteuermodell hat direkte Auswirkungen auf das Steueraufkommen der Bundesländer, das wiederum für die Berechnung des Länderfinanzausgleichs maßgeblich ist. Neben Bayern, prüfen auch Niedersachsen, Sachsen und Hamburg, ob sie die Öffnungsklausel nutzen wollen. Vertreter des Scholz-Modells forderten zunächst, dass die Länder, die die Öffnungsklausel nutzen, zusätzlich eine Erhebung nach dem Modell der Bundesregierung durchführen müssen, um die Berechnung des Länderfinanzausgleichs nicht zu verzerren. Dressel lehnte eine Doppelerhebung ab. „Die Öffnungsklausel ist verfassungsrechtlich fixiert. Wenn doppelt erhoben werden müsste, würde die Abweichung praktisch unmöglich gemacht.“

Um die Zweidrittelmehrheit im Bundestag zu sichern, wurde last minute ein Passus zur Berechnung des Länderfinanzausgleichs in das Gesetz eingefügt: „Für die Normierung des Länderfinanzausgleichs dürfen für den Steuerpflichtigen keine zusätzlichen Erklärungspflichten entstehen.“

Zudem hat Hamburg in der Bundesratssitzung im Oktober eine Mehrheit für den Antrag bekommen, zur Umsetzung der Reform ein Bündnis für die Steuerverwaltung mit der gezielten Unterstützung des Bundes zu vereinbaren – auch um die zahlreichen Unklarheiten zur personellen, organisatorischen und IT-Umsetzung zu klären.

 

Download PDF

In Meinem Stadtteil Wohnen Bleiben!

In Meinem Stadtteil Wohnen Bleiben!

Enteignung, Mietpreisbremse, Wohnungsnot, Soziale Erhaltungsgebiete – in der Wohnungsbaupolitik scheint aktuell kein Thema zu weit hergeholt, um den Populismus zu befeuern, der sich zwar bei 54 % der zur Miete wohnenden Wähler in Deutschland gut verkauft, aber die realen Probleme nicht löst. Um hier aufzuklären und Sachlichkeit in die Diskussion zu bringen, haben sich mittelständische Unternehmen aus der Hamburger Immobilienbranche zur Initiative IN MEINEM STADTTEIL WOHNEN BLEIBEN! zusammengeschlossen. IMSWB! will sich in der politischen Debatte Gehör verschaffen, offensichtlichen Unsinn benennen, aufklären sowie Instrumente und wirksame Modelle entwickeln, die im Interesse aller Mieter und wirklich nachhaltig sind. Als erste Maßnahme wurde die Informationsplattform imswb.de entwickelt, die interessierten Lesern bereits jetzt fundierte Informationen und Argumente zu den Themen, die den Immobilienmarkt in Hamburg bewegen, zur Verfügung stellt

Download PDF

So schön kann Immobilienkompetenz aussehen:
Lesen Sie alle Ausgaben unserer
INFORMATIONEN FÜR EIGENTÜMER

ENTWICKLER SETZEN STÄRKER AUF BÜROS UND HOTELS

JUNI 2019

ENTWICKLER SETZEN STÄRKER AUF BÜROS UND HOTELS

• Essenz der 14. Bulwiengesa Projektentwicklerstudie

• Stadt investiert 56 Mio. Euro ins Vorkaufsrecht

• 10.674 fertiggestellte Wohnungen in 2018

 

Download PDF
DIE VERLÄSSLICKEIT DES STADT HAMBURG IST KOMPLETT VERLORENGEGANGEN

MÄRZ 2019

DIE VERLÄSSLICKEIT DES STADT HAMBURG IST KOMPLETT VERLORENGEGANGEN

• Vorkaufsrecht ist ein politisches Instrument

• Soziale Erhaltungsverordnung wirkt als Käseglocke

Download PDF
FÜR IMMOBILIENANLEGER BLEIBT HAMBURG EIN SICHERER HAFEN

NOVEMBER 2018

FÜR IMMOBILIENANLEGER BLEIBT HAMBURG EIN SICHERER HAFEN

• Hamburg nutzt erstmals das Vorkaufsrecht

• „Hamburg ist einfach stabil”

Download PDF
Seehofer gibt Gas bei Baukindergeld

Mai 2018

Seehofer gibt Gas bei Baukindergeld

• Grundsteuer neu denken

• Hamburgs neuer Oberbaudirektor

• Wohnungsbau in Hamburg schrumpft

Download PDF
Neuer Mietenspiegel mit einem Plus von gut 5 %

Februar 2018

Neuer Mietenspiegel mit einem Plus von gut 5 %

• Crowdfunding keine Alternative zum Kauf

• 100.000 Wohnungen an Ausfallstraßen

• 13.411 Wohnungen genehmigt

Download PDF
Is the party over?

APRIL 2017

Is the party over?

• Immobilienerwerb durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts

• „Urbanes Gebiet“ vor der Einführung

• Hamburger mieten für 8,15 €/m2

Download PDF
Wie werden sich die Kapitalmarktzinsen entwickeln?

JANUAR 2017

Wie werden sich die Kapitalmarktzinsen entwickeln?

• Beleihungsobergrenze soll Finanzstabilität schützen

• Hamburger Wohnungsmarkt

• Der Wert Ihrer Immobilie

Download PDF
VERERBEN ODER VERSCHENKEN

JUNI 2016

VERERBEN ODER VERSCHENKEN

• Zinshäuser mit Gewerbeflächen

• Hamburger Wohnungsbaupolitik

• Neue soziale Erhaltungsgebiete

Download PDF
ZINSHÄUSER MIT GEWERBEMIETVERTRÄGEN

März 2016

ZINSHÄUSER MIT GEWERBEMIETVERTRÄGEN

• Risiken des Flüchtlingswohnungsbaus

• Mietrechtsreform entwertet Wohnungsbestand

• Sonder-AfA für Wohnungen

Download PDF
KONSEQUENZEN STEIGENDER ZINSEN

November 2015

KONSEQUENZEN STEIGENDER ZINSEN

• Der Preis-Peak
ist erreicht

• Hamburg braucht Sozialwohnungen

• Geldwäschegesetz

Download PDF
GEWERBE- VS. WOHNIMMOBILIEN

JULI 2015

GEWERBE- VS. WOHNIMMOBILIEN

• Modernisierung will geplant sein

• Verkäufer-Due Dilligence

• Mietpreisbremse eingeführt – zunächst

Download PDF
"SHARE DEAL" VS. "ASSET DEAL"

Februar 2015

"SHARE DEAL" VS. "ASSET DEAL"

• Barrierefrei statt Altersheim

• Kein Zinswende in Sicht

• Widerrufsrecht

Download PDF
DIE MIETPREISBREMSE KOMMT

NOVEMBER 2014

DIE MIETPREISBREMSE KOMMT

• Mietpreisentwicklung Hamburg

• EnEV 2014 gilt

• Soziale Erhaltungsverordnung

Download PDF

Sichern Sie sich die nächste Ausgabe!

Senden Sie uns Ihre Kontaktdaten und Sie gehören stets zu den Ersten, die unsere INFORMATIONEN FÜR EIGENTÜMER kostenlos erhalten.

Nach der Anmeldung erhalten Sie eine E-Mail, in der Sie bitte durch Klicken eines Links Ihr Abonnement bestätigen.

pfeil back to top