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INFORMATION­EN FÜR EIGENTÜMER
Juni 2019

Die Trends, die Bulwiengesa bei ihrer 14. Auflage der Projektentwicklerstudie in den Top-7-Städten ausmacht, gelten mehrfach nicht für Hamburg. Im Wohnungsbereich etwa geht das Projektentwicklungsvolumen von Investoren, die in Hamburg für den eigenen Bestand bauen, zurück. Besonders stark ist das Projektflächenvolumen im Büro- und Hotelsegment gewachsen.

Entwickler setzen stärker auf Büros und Hotels

Die Trends, die Bulwiengesa bei ihrer 14. Auflage der Projektentwicklerstudie in den Top-7-Städten ausmacht, gelten mehrfach nicht für Hamburg. Im Wohnungsbereich etwa geht das Projektentwicklungsvolumen von Investoren, die in Hamburg für den eigenen Bestand bauen, zurück. Besonders stark ist das Projektflächenvolumen im Büro- und Hotelsegment gewachsen.

Entwickler setzen stärker auf Büros und Hotels

Einen deutlichen Trend der letzten Jahre stellt Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter bei Bulwiengesa, der aktuellen Projektentwicklerstudie der deutschen Top-7-Metropolen (Berlin, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Hamburg) voran: „Direkte Investments in Projekte und Planungen sowie Entwicklungen für den Eigenbestand sind für Investoren attraktiver geworden.“ Gegenüber den klassischen Trading Developments, also Immobilien, die von Entwicklern für den Verkauf entwickelt werden, wächst die Fläche der im Rahmen von Investor Developments, als von Investoren für den Eigenbestand entwickelten Immobilien. „Die sehr niedrigen Renditen in allen Segmenten machen frühzeitige Einstiege in Projekte für die Investoren attraktiv.“

 

Auch in der frisch erschienenen Studie 2019 wird dieser Trend in nahezu allen analysierten TOP-7-Metropolmärkten bestätigt – nur in Hamburg nicht. Gegenüber 2018 ist die Fläche der Projektentwicklungen an Elbe und Alster insgesamt um unterdurchschnittliche 3,5 % auf 8,2 Mio. m² gewachsen.

 

Mit 9,6 % auf 4,9 Mio. m² im Metropolenvergleich überdurchschnittlich gewachsen sind die Trading Developments, während Hamburg mit einem Minus von 4,3 % bei den Investor Developments an letzter Stelle liegt. Insgesamt liegt die Hanse- und Hafenstadt mit den 8,2 Mio. m² Projektentwicklungsfläche hinter Berlin (14,7 Mio. m²) und München (8,6 Mio. m²) im Metropolenranking auf Rang drei.

 

Interessant ist die Verteilung der Assetklassen bei Trading und Investor Developments. Beim klassischen Trading Development werden 59 % der Flächen im Wohnsegment entwickelt, gefolgt von Büroflächen (23 %). Bei den Eigennutzer-Investoren liegt das Volumen der Büroflächen (27 %) bedeutend näher bei den Wohnflächen (34 %). Der große Rest wird von den großvolumigen Projekten im Logistiksegment dominiert, die in der Hafenstadt Hamburg überdurchschnittlich präsent sind.

 

Der größte Entwickler in Hamburg ist Consus mit den Töchtern CG-Gruppe (Neuländer Quarree) und SSN (Holstenquartiere) mit etwa 290.000 m². Bei Consus fällt auf, dass nahezu die gesamte Projektfläche in Planung ist, nur das Bahrenfelder Carré (CG-Gruppe) ist im Bau. Auf Rang zwei folgt die Otto-Wulff- Gruppe mit einem traditionell sehr ausgeglichenen Verhältnis von fertiggestellten, im Bau und in Planung befindlichen Projekten (260.000 m²). Rang drei bis fünf belegen die Zech Group (210.000 m²), Quantum Immobilien (200.000 m²) und die ECE (180.000 m²).

 

Wohnungsmarkt
Die zunehmende Regulierung des Wohnungsbaus (Mietreform, Sozialquote, energetische Auflagen), die Erreichung von Preis- und Mietlimits gerade im hochwertigen Segment sowie die starke Nachfrage nach Büroflächen mit steigenden Mieten hat in den letzten zwei Jahren in fast allen Metropolen zu einem Rückgang der projektierten Wohnfläche bei gleichzeitig deutlichem Zuwachs der Bürofläche geführt – besonders im Trading Development. Beeinflusst durch die zunehmenden Aktivitäten kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungsgesellschaften ist der Anteil von Investor Developments gewachsen.

 

Aber nicht in Hamburg. Hier wächst sowohl das Büro- wie auch das Wohnsegment. An Alster, Bille und Elbe schrumpfte das Projektentwicklungsvolumen der Eigennutzer um 3,7 % auf 1,1 Mio. m², während die projektierte Fläche der klassischen Entwickler um 5,6 % auf 2,9 Mio. m² wuchs. Die Bulwiengesa-Autoren vermerken kritisch, dass mit dem Rückgang der von Investor Developern erstellten Wohnflächen insbesondere das ohnehin schon unterversorgte niedrig- bis mittelpreisige Segment schrumpft. Und Besserung ist nicht in Sicht, denn die Rückgänge betreffen besonders die in Planung befindlichen Flächen, die von 539.000 m² (2017) auf 339.000 m² (2019) um 37 % zurückgingen.

 

Der größte Akteur bei den Investor Developments ist die städtische Saga (19 %) mit großem Vorsprung vor der IC Group (Studentenwohnungen), der Buwog und dem Bauverein der Elbgemeinden (je 4 %). Bei den Trader Developments liegt Otto Wulff (8 %) vor Consus (7 %) und Behrendt (5 %).

 

Andere aktuelle Wohnungsmarktstudien sowie der Verband BFW verweisen darauf, dass die hohen Bau- und Grundstückskosten zu einer Verlagerung der Investitionen in die direkte Nachbarschaft der Metropolen führen. Im schleswig-holsteinischen Umfeld Hamburgs hat etwa die LBS mit 9 % höhere Preisanstiege für Eigentumswohnungen im Bestand und mit 8 % für Neubauwohnungen ermittelt als in Hamburg – allerdings bei den konkreten Preisen in der Spitze auf dem Niveau der günstigen Hamburger Stadtteile.

 

Büromarkt
Auf den Nachfrageüberhang gerade für Flächen in der City samt steigenden Mieten reagieren Projektentwickler, aber auch die Eigennutzer mit einem deutlich wachsenden Projektportfolio. Mit einem Plus von jeweils gut 20 % erweitert sich die Projektfläche der Trading Developments auf 1,1 Mio. m² und das der Eigennutzer auf 0,9 Mio. m². Damit ist Hamburg im Metropolenvergleich allerdings nur im Mittelfeld – deutlich hinter München (Trading Development: + 27 % / Investor Development: + 43,6 %) und Berlin (32 % / 27 %). Die Verlagerung der Developments von Wohnen auf Büro lässt sich gut an der deutlich größeren Fläche der in Planung befindlichen Projekte ablesen.

 

Deutlich vorn bei den Projektentwicklern liegt die Zech Group (12 %), die etwa den Olympus Campus in der City Süd entwickelt. Es folgen mit je 6 % die ECE (u.a. Campus Société Générale in Barmbek) und Consus (u.a. Neuländer Quarree in Harburg). Zu den Großprojekten der Eigennutzer zählen die Beiersdorf-Zentrale in Eimsbüttel, der Bezirk Mitte in der Neustadt oder Büroflächen für die Otto Group in Bramfeld.

 

Hotel
Nach München (463.000 m²) verfügt Hamburg mit Frankfurt (je 437.000 m²) im Hotelsegment über die zweitgrößte Fläche im Trading Development. Dahinter steckt ein Wachstum von über 26 % seit dem vergangenen Jahr. Mehr als die Hälfte der Projektfläche entfällt auf geplante Hotels. Bulwiengesa warnt daher vor „ersten Risiken“ – gerade in Hamburg. „Denn in 2018 kehrte sich das Verhältnis Angebot zu Nachfrage in einigen Städten – wie z. B. in Hamburg und Frankfurt – um und der für die Kettenhotellerie maßgebliche Performance- Indikator RevPAR (Erlös pro verfügbarem Zimmer) sank.“

 

Zu den großen Projekten zählen die drei Hotels der Accor-Gruppe im Westfield Hamburg-Überseequartier der HafenCity mit insgesamt 830 Zimmern, entwickelt von Unibail-Rodamco-Westfield, oder das von Arne Weber, HC Hagemann, mit 600 Zimmern im Harburger Binnenhafen geplante HIP-Hotel. Ganz vorne im Entwicklerranking liegt die ECE mit dem geplanten Kongresshotel im Quartier Elbbrücken der HafenCity sowie dem fertiggestellten Holiday Inn Lohsepark, ebenfalls in der HafenCity. Rang zwei belegt GBI mit einem geplanten Premier Inn oder einem nH Hotel – beide sollen 2021 in Hammerbrook eröffnen.

 

Einzelhandel
Grundsätzlich profitiert der Einzelhandel in Deutschland von der guten Konjunktur samt steigender Einkommen. Im stationären Handel verzeichnen das Lebensmittel- sowie Drogerie-Segment als Nahversorger steigende Umsätze. Mode, Schuhe oder Technik funktionieren meist in metropolen 1a-Lagen. In Hamburg geht das Einzelhandelssegment mit einem zarten Plus von 0,5 % auf 229.000 m² Projektfläche von Trading Developments ins Jahr 2019. Hier ist die Zech Group mit Art-Invest-Projekten wie Alter Wall oder dem Haller-Haus am Jungfernstieg vorn. Hinzu kommen 269.000 m² als Investor Development. Dazu zählt auch das größte Projekt in Hamburg, die Shopping Mall im südlichen Überseequartier, die mit über 80.000 m² BGF von Unibail Rodamco Westfield realisiert wird. Aber auch die Modernisierung des Wandsbek Quarrees durch Union Investment gehört dazu.

 

Weniger Projekte, höhere Preise

Mit Blick auf die nahe und mittelfristige Zukunft verweisen die Studienautoren darauf, dass in Hamburg die Fertigstellungen ab 2020 und mit Blick auf 2023 deutlich abnehmen, obwohl in den wichtigsten Segmenten Wohnen und Büro ein Abbau des Nachfrageüberhangs nicht absehbar ist. Das führt in der Regel zu höheren Mieten und Kaufpreisen.

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10.674 fertiggestellte Wohnungen in 2018

Im vergangenen Jahr wurden 10.674 Wohnungen in Hamburg fertiggestellt. Das ist die höchste Zahl seit 1977. Damit übertrifft die Hansestadt erstmals seit Beginn der Wohnungsbauoffensive im Jahr 2011 die 10.000er-Marke.

10.674 fertiggestellte Wohnungen in 2018

Nach Zahlen von Statistik Nord wurden in Hamburg im vergangenen Jahr 10.674 Wohnungen fertiggestellt – das ist ein Plus von 35 % gegenüber 2017 und eine Verdreifachung der Zahlen von 2011. So entstanden in den vergangenen acht Jahren 55.740 Wohnungen, davon über 14.000 öffentlich geförderte. Zudem verweist die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) darauf, dass damit die höchste Zahl an Fertigstellungen seit 1977 erreicht wurde.

 

Erfolg für das Bündnis für das Wohnen
„Der Bau zusätzlicher Wohnungen ist das wirksamste Mittel gegen den weiteren Anstieg der Miete“, kommentierte der Erste Bürgermeister Peter Tschentscher die Zahlen. „Angebot und Nachfrage nach Wohnraum müssen wieder in einen Ausgleich kommen.“ Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt verwies auf den „Erfolg unserer gemeinsamen Arbeit im Bündnis für das Wohnen in Hamburg“.

 

Wohnungsgröße sinkt auf unter 80 m²
Die fertiggestellte Wohnfläche summiert sich auf 849.430 m² – ein Zuwachs von gut 26 %. Somit ist die Durchschnittsgröße der fertiggestellten Wohnungen von knapp 85 m² im Jahr 2017 auf 79,6 m² im vergangenen Jahr gesunken. 2011 lag die Durchschnittsgröße noch bei 107 m² je Wohnung.

 

Bereits im Januar hatte die BSW die Zahl der Baugenehmigungen vorgestellt: 11.243 im Vergleich zu 13.411 im Jahr 2017. Im ersten Quartal 2019 wurden 1.147 Wohnungen genehmigt, 25,6 % weniger als im Auftaktquartal 2018.

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Registrierungspflicht für AirBnB-Vermieter

Seit dem 1. April 2019 gilt eine Registrierungspflicht für Wohnraum, der über AirBnB oder ähnliche Portale als Feriendomizile vermietet bzw. zweckentfremdet wird.

 

Diese Pflicht ist Teil der Novellierung des Hamburger Wohnraumschutzgesetzes. Die sogenannte Wohnraumschutznummer muss künftig bei jeder Anzeige – online wie print – angegeben werden. Die Portale sind verpflichtet, nur Anzeigen mit Nummer anzunehmen und müssen einen Belegungskalender führen. Der erlaubt, die von sechs auf zwei Monate jährlich reduzierte Vermietungsfrist zu überprüfen. Angaben zur Vermietung der Wohnung werden mit dem Melderegister abgeglichen sowie dem Finanzamt zugeleitet, um eine illegale gewerbliche Vermietung zu verhindern. Verstöße werden mit Strafen bis zu 500.000 Euro sanktioniert. Mit der Novellierung will der Senat verhindern, dass Wohnraum dauerhaft als Ferienwohnung zweckentfremdet wird.

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Stadt investiert 56 Mio. Euro ins Vorkaufsrecht

Im vergangenen Jahr hat die Stadt Hamburg 56 Mio. Euro für die Ausübung von Vorkaufsrechten in Sozialen Erhaltungsgebieten eingesetzt. Dafür wurden Objekte mit 104 Wohnungen und zwei Wohngemeinschaften gekauft. Viel zu teuer, urteilt der BFW, und rechnet vor, dass mit diesem Kapital der Bau von 580 kleinen Neubauwohnungen finanziert werden könnte.

Stadt investiert 56 Mio. Euro ins Vorkaufsrecht

In 86 Fällen wurde im vergangenen Jahr die Ausübung des Vorkaufsrechts in den elf Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung geprüft. Im ersten Quartal 2019 waren es 16 Überprüfungen. In der Konsequenz übte die Stadt Hamburg 2018 in zehn Fällen ihr Vorkaufsrecht aus, nachdem potenzielle Käufer die Abwendungsvereinbarung nicht unterschrieben haben. Denn aus Perspektive der Käufer gehen die in den vorgelegten Abwendungsvereinbarungen gesetzten Nutzungseinschränkungen weit über die der Sozialen Erhaltungsverordnung hinaus. Die Stadt hingegen begründet ihr Engagement mit dem Schutz der Mieter vor einer Herausmodernisierung.

 

Zweimal wurde der Kaufpreis auf den Verkehrswert reduziert
Die Zahlen basieren auf einer Antwort des Senats auf eine Kleine Anfrage des FDP-Bürgerschaftsabgeordneten Jens Meyer zum Bericht der Kommission für Bodenordnung für das Jahr 2018. Hier ist ausgewiesen, dass für die zehn 2018 ausgeübten Vorkaufsrechte insgesamt 56 Mio. Euro aufgewendet wurden. Dafür erwarb die Stadt aus acht Kaufverträgen insgesamt zehn Grundstücke mit 104 Wohnungen sowie zwei Wohngemeinschaften. Im ersten Quartal 2019 kaufte die Stadt ein weiteres Grundstück mit 20 Wohnungen. In der Regel wurde der mit dem ursprünglichen Käufer vereinbarte Kaufpreis gezahlt. In zwei Fällen erschien der Stadt der Kaufpreis zu hoch und sie ließ den Verkehrswert ermitteln.
Fünf der zehn Objekte, für die 2018 das Vorkaufsrecht wirksam wurde, sind inzwischen rechtskräftig erworben. Für fünf Objekte hatten Käufer oder Verkäufer Rechtsmittel eingelegt. Neun der elf erworbenen Liegenschaften liegen im Bezirk Altona, zwei im Bezirk Mitte. Die Wohnimmobilien samt der Gewerbeflächen werden durch die Saga verwaltet, aber nicht erworben. Die Mieten liegen zwischen 2,63 €/m2 und 15,02 €/m2.

 

„Wenige Wohnungen teuer eingekauft“
Für den BFW Nord sowie den Anfragesteller Meyer hingegen ist die Investition viel zu hoch für Zahl und Qualität der Wohnungen. „Die Stadt gibt 56 Mio. Euro aus, um für ein paar Menschen die Miete zu begrenzen“, kritisiert der Vorstandsvorsitzende des BFW Nord, Sönke Struck. „Damit hat sie einige wenige Wohnungen teuer eingekauft.“

 

Struck rechnet vor, dass mit diesen 56 Mio. Euro 205 durchschnittlich 65 m² große Wohnungen gebaut werden können. In Zeiten günstiger Zinsen sei es jedoch üblich, das Kapital als Eigenanteil zur Fremdfinanzierung zu nutzen. So reiche das Geld zur Finanzierung von 580 Wohnungen. Meyer fordert vom rotgrünen Senat, „die ständige Reglementierung“ durch Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnungsangebotes zu ersetzen.

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