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März 2019

Hamburg hat mit dem Bündnis für das Wohnen erfolgreich den Wohnungsbau auf regelmäßig über 10.000 Baugeneh­migungen jährlich gebracht. Doch der rotgrüne Senat schaut sich in Berlin – im Namen des Mieterschutzes – Regulierungen und Kontrollen des Wohnungsmarktes ab. Zinshausteam & Kenbo hat eine Expertenrunde aus der Immobilienwirtschaft geladen, die mit Blick auf Stichworte wie Vorkaufs­recht, Soziale Erhaltungsverordnung, Mietdeckelung oder Erbbaurecht da­vor warnt, den Wohnungsbau abzu­würgen. Als Optionen für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums kamen aus der Runde Stichworte, wie Drittelmix für Bestandsentwicklungen, die Opti­mierung des 2. Förderwegs oder die Förderung von Kleineigentümern.

Die Verlässlichkeit der Stadt Hamburg ist komplett verloren gegangen

Hamburg hat mit dem Bündnis für das Wohnen erfolgreich den Wohnungsbau auf regelmäßig über 10.000 Baugenehmigungen jährlich gebracht. Doch der rotgrüne Senat schaut sich in Berlin – im Namen des Mieterschutzes – Regulierungen und Kontrollen des Wohnungsmarktes ab. Zinshausteam & Kenbo hat eine Expertenrunde aus der Immobilienwirtschaft geladen, die mit Blick auf Stichworte wie Vorkaufsrecht, Soziale Erhaltungsverordnung, Mietdeckelung oder Erbbaurecht davor warnt, den Wohnungsbau abzuwürgen. Als Optionen für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums kamen aus der Runde Stichworte, wie Drittelmix für Bestandsentwicklungen, die Optimierung des 2. Förderwegs oder die Förderung von Kleineigentümern.

Die Verlässlichkeit der Stadt Hamburg ist komplett verloren gegangen

„Es ist wichtig, mit dem Senat und der Politik in den Dialog zu treten, um die komplexen Zusammenhänge in der Im­mobilienwirtschaft zu vermitteln“, betont Kalle Stubbe zum Ende einer lebhaften, fast zweistündigen Diskussion unter Im­mobilienexperten. Die Dringlichkeit des Dialogs ergibt sich für den geschäfts­führenden Gesellschafter beim Immo­bilienentwickler Köhler & von Bargen aus populistischen Maßnahmen des rotgrü­nen Senats, die nur vordergründig dem Mieterschutz dienten. „Das Ergebnis der Fehlpolitik sehen wir ja erst in Jahren.“

 

Erfolge im Wohnungsbau in Gefahr

Das fürchtet auch Sönke Struck. „Aktu­ell läuft es darauf hinaus, die Erfolge des Bündnisses für das Wohnen zu riskieren“, verweist der Vorsitzende des BFW Nord auf die bisherigen Ergebnisse des Bünd­nisses. 2018 wurden in Hamburg 11.243 Wohnungen genehmigt. Das sind über 83.000 seit 2011. Die SPD hatte in diesem Jahr mit dem Thema Wohnungsbau die Wahl alleine gewonnen. Seit 2016 regiert sie mit den Grünen. „Keine deutsche Me­tropole hat es geschafft, in so kurzer Zeit von 3.700 Baugenehmigungen auf regel­mäßig über 10.000 zu kommen.“

Ab 2022 hingegen erwartet Struck zu­rückgehende Fertigstellungszahlen. „Die Verlässlichkeit, die die Wohnungswirt­schaft für ihre Investitionen dringend braucht, ist seitens der Stadt Hamburg, aber auch beim Bund, komplett verloren­gegangen. Bis 2022 profitieren wir noch von der Bugwelle der aktuellen Bauge­nehmigungen.“

 

Vorkaufsrecht ist ein politisches Instrument

Sehr engagiert diskutiert die Runde das seit 2018 ausgeübte Vorkaufsrecht. Wird eine Wohnimmobilie in einem Gebiet ver­kauft, in dem die Soziale Erhaltungsver­ordnung (SozEVO) gilt, versenden einzel­ne Bezirke Abwendungsvereinbarungen. Bis zum vergangenen Jahr war dies ein obligatorisches Formular zur Abwen­dung der Ausübung des städtischen Vorkaufsrechts. Seither enthält die Ab­wendungsvereinbarung zusätzliche For­derungen an die Käufer, mit dem Ziel, Mieterhöhungen und Modernisierungen in den erworbenen Objekten weitgehend zu verhindern. „Die Soziale Erhaltungsverordnung regelt bereits, was ich darf und was nicht. Mit diesem Vertrauen kommt der Käufer“, so Struck. „Der Käufer muss ohnehin alles beantragen und der Bezirk kann es ablehnen. Die Abwendungsvereinbarung ist eine miet­rechtliche Verschärfung.“

Wie in Berlin, ist der schwedische In­vestor Akelius auch in Hamburg vom Vorkaufsrecht betroffen. Der Vorwurf lautet, die Wohnungen für die Mieter mit Luxusmodernisierungen unbezahlbar zu machen. „Ich hatte noch nie mit Luxus­modernisierungen zu tun“, zeigt Jens P. Meyer, Architekt und Bürgerschaftsab­geordneter der FDP, wenig Verständnis für diese Argumentation. „Immobilien muss man bewirtschaften. Die Mieter ha­ben einen Anspruch, dass die Immobilie gepflegt und weiterentwickelt wird. Dass die Kosten umgelegt werden, ist logisch.“

Carsten Güthe, Eigentümer und Gesell­schafter des Hamburger Immobilienver­walters Groth & Schneider, betont, dass „die Umlegung umfangreich geregelt ist und im Zuge der neuen Gesetzgebung er­neut gedeckelt wurde“. Sein Eindruck: „Über die Gesetzeslage hinaus, erfolgt unsauberes Verwaltungshandeln, um politische Ziele zu verfolgen. Das finde ich besonders unerträglich.“

 

In Berlin beschäftigen sich zwei Gerichte mit dem Vorkaufsrecht

Die juristische Betrachtung von Prof. Dr. Olaf Reidt erfolgt moderater im Ton, aber klar in der Sache. „Berlin hat über 50 Erhaltungsgebiete und zielt darauf, ganze Viertel zu Milieuschutzgebieten zu erklären, um eine bestimmte Zusam­mensetzung der Wohnbevölkerung zu er­halten.“ Das gehe an der Sache der Mili­euschutzgebiete vorbei, erklärt der Jurist im Bau- und Fachplanungsrecht, der in zahlreichen von der Bundesregierung eingesetzten Kommissionen saß und aktuell in der Baulandkommission sitzt. „Berlin nutzt die Erhaltungsgebiete, um eine zusätzliche Mietpreisbremse ein­zuziehen.“ Für bebaute Grundstücke sei das Vorkaufsrecht in Erhaltungsgebieten früher nicht ausgeübt worden, zahlreiche Rechtsfragen dazu seien ungeklärt.

„Jeweils in der zweiten Instanz wird vor dem Berliner Verwaltungsgericht sowie Landgericht geklärt, ob bei nach der Erhaltungsverordnung entsprechend be­bauten Grundstücken überhaupt ein Vorkaufsrecht besteht.“ Nach § 27 Bau­gesetzbuch (BauGB) ist ein Vorkaufsrecht ausgeschlossen, „wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut“ ist. Auf Basis dieses Gesetzestextes ar­gumentiere das Landgericht, fasst Reidt zusammen. Der Wortlaut sei klar: ein Vorkaufsrecht bestehe nicht. Das Verwal­tungsgericht hingegen sage: Es komme darauf an, was der Käufer zukünftig ma­chen wolle. „Ich glaube, das Landgericht hat recht: Der Käufer tritt in die Geneh­migungspflichten des Verkäufers ein. Juristisch ändert sich nichts.“

 

Stadt beugt geltendes Recht mit Gemeinwohl-Behauptung

Der Stadt Hamburg habe in ihren Aus­übungsbescheiden quasi eingeräumt, führt Reidt aus, dass man um die mit dem Kaufvertrag weitergereichten Pflichten des Käufers wisse. Nach der Rechtsla­ge müsste die Stadt den Käufern bauli­che Maßnahmen genehmigen, was man nicht wolle. „Obgleich der Gesetzgeber der Stadt sagt, das muss dem Käufer genehmigt werden, sagt die Stadt: Das ist uns zu viel. Deshalb üben wir das Vor­kaufsrecht aus, weil es durch öffentliches Wohl gerechtfertigt ist.“ Das passe nicht zusammen.

„Man kann natürlich gegen den Aus­übungsbescheid klagen. Aber man kann auch erst einmal eine Abwendungsver­einbarung abschließen, um das Geschäft voranzubringen und dann auf Feststel­lung der Unwirksamkeit zu klagen.“

 

Klare gesetzliche Grundlage für alle – auch für den Senat

Stubbe ist bis dato dreimal vom Vorkaufs­recht betroffen und kann nicht nachvoll­ziehen, inwiefern seine Investments das Allgemeinwohl tangieren. „Wir sind keine Aufteiler. Wir führen zweimal diese In­terviews zum Kauf beim Bezirk, gehen ergebnisoffen raus und kriegen dann den Bescheid, dass das Gemeinwohl gefähr­det ist, wenn wir Eigentümer werden.“

Das eine Haus am Schulterblatt sei gut gepflegt, mit moderaten Mieten im Mit­tel bei 9 €/m². „Das ist überhaupt kein Ansatzpunkt für Luxusmodernisierung“, so Stubbe und betont. „Wenn Missbrauch stattfindet, gehört er bekämpft. Aber wir fühlen uns vom Senat diskriminiert und dämonisiert.“ Gegen die wenigen schwarzen Schafe müsse vorgegangen werden, betont auch der FDP-Politiker. „Aber es kann nicht danach gehen, ob der Investor dem Senat genehm ist, nach Nasenfaktor. Es muss eine klare gesetz­liche Grundlage geben – und auch der Senat muss sich daran halten.“

In der Konsequenz der Vorkaufsregelung nimmt Matthias Baron, geschäftsführen­der Gesellschafter von Zinshausteam & Kenbo, eine Verunsicherung im Markt wahr. „Derzeit schrecken Käufer vor ei­ner Ankaufsprüfung zurück und überle­gen: ‚Kann ich diese Immobilie in einem Gebiet der Sozialen Erhaltungsverord­nung überhaupt kaufen?‘ Und Verkäufer finden, außer der Stadt, keine bonitäts­starken Käufer mehr für Ihre Immobilien in sozialen Erhaltungsgebieten.“

 

Soziale Erhaltungsverordnung wirkt als Käseglocke

Meyer stellt die Soziale Erhaltungsver­ordnung grundsätzlich in Frage und bezweifelt den Nutzen für das soziale Gefüge im Stadtteil. „Da wird eine Käse­glocke über den Stadtteil gestülpt. Aber die Menschen dort entwickeln sich wei­ter. Warum soll ein nach dem Studium gutverdienendes Pärchen nicht im Stadt­teil bleiben und sich eine Eigentumswoh­nung kaufen dürfen?“ Käufern sei auch der Einbau von Aufzügen versagt worden. „Das ist paradox. Die Menschen werden älter.“ Mit solchen Restriktionen werden sie aus Meyers Perspektive eher aus dem Stadtteil vertrieben.

Das proklamierte Ziel des Mieterschut­zes hält Stubbe für eine populistische Täuschung der Mieter – nämlich etwa bei Umzug auch mit kleinem Geldbeu­tel erneut im Quartier eine Wohnung zu bekommen. „Auch, wenn ich eine Abwendungsvereinbarung unterschrei­be, vermieten wir doch weiterhin nach Bonität. Wir suchen uns nicht diejenigen aus, die sagen: ‚Vielleicht kriege ich es hin.‘ Wir wählen den, der sagt: ‚Wow, Schulterblatt für 8 Euro.‘ Hier ist mein Gehaltsnachweis. Die Miete ist 10 % von meinem Einkommen. Wir reden hier also von einer Subventionierung der Besser­verdienenden und nicht von einem Schutz für die angestammte Wohnbevölkerung.“

 

Erbbaurecht mit 8-Euro-Konzept verknüpft

Kritik gibt es in der Diskussionsrunde auch für die Neufassung des Erbbau­rechts, die gerade vom Senat auf den Weg gebracht wurde – verknüpft mit dem Programm zum Bau freifinanzierter Wohnungen mit einer gedeckelten Miete von 8 €/m². In der Von-Haeften-Straße 1 in Neu-Allermöhe, Bezirk Bergedorf, soll ein 9.588 m² großes Grundstück für 75 Jahre im Erbbaurecht vergeben werden. 30 Jahre gilt die Mietpreisbindung. Ab dem vierten Jahr kann die Miete alle zwei Jahre um 30 ct/m² angehoben werden. Anders, als bei den beiden 8-Euro-Mo­dellprojekten in Bramfeld und Neugraben können KfW-Fördermittel beantragt wer­den. Wie in Hamburg seit Jahren üblich, findet eine Konzeptausschreibung statt, die zu 70 % das Konzept und zu 30 %den gebotenen Preis wertet. Die Ange­botsfrist endet am 10. April.

Das Erbbaurecht erlaubt der Stadt aus Sicht des Senats langfristig von der Wert­schöpfung des Bodens zu partizipieren und sich langfristig städtebauliche Ge­staltungsmöglichkeiten erhalten zu kön­nen. Um die Attraktivität zu erhöhen, hat Rotgrün den Erbbauzins von 5 % auf 2 % jährlich gesenkt. Durch die beim Erbbau­recht wegfallenden Grundstückskosten sehen die Regierungsparteien eine we­sentliche Einstiegshürde bei Wohnungs­bauinvestitionen beseitigt.

 

Macht Erbbaurecht bauen billiger?  Man weiß es nicht.

Juristisch sei dieser Veränderung der Grundstücksvergabepolitik kaum beizu­kommen, so Reidt. „Es reicht ein plau­sibler Grund, um Verwaltungshandeln zu ändern. Aber für den langfristigen Zugriff auf das Grundstück brauche ich kein Erbbaurecht. Entweder bleibt die Nutzung nach dem Auslaufen des Erb­baurechts bestehen – dann brauche ich keinen Zugriff – oder es gibt andere An­forderungen für die Fläche, Straßenbau zum Beispiel. Dann gibt es ganz norma­le Enteignungsmöglichkeiten.“ Mit der Frage, ob Erbbaurecht das Bauen billiger mache, beschäftige sich auch die Bau­landkommission. Seine Einschätzung: „Man weiß es nicht. Da gibt es keine Erfahrungswerte, die für das eine oder andere sprechen.“

Da helfen die Experten in der Runde gerne aus. „2 % Erbbauzins ist deutlich teurer, als die aktuelle Baufinanzierung“, führt der BFW-Vorsitzende aus. „In der Regel ist der Erbbauzins verkehrswertin­dexiert. Während ich den Zinsanteil bei der Finanzierung mit der Dauer senke, steigt er beim Erbbauzins.“ Während nach 30 Jahren die Finanzierung meist abgeschlossen sei, „fange ich beim Erb­bauzins zum zweiten Mal an, das Grund­stück zu bezahlen. Und wenn die Erb­baufrist abgelaufen ist, beginnt die Stadt erneut, mich das Grundstück bezahlen zu lassen.“

 

Elbtower-Investoren wollten kein Erbbaurecht

Meyer wirft ein, dass der Senat auch das Grundstück für den Elbtower an den Elb­brücken im Erbbaurecht vergeben wollte. „Keiner der Bieter ist hier eingestiegen.“ Güthe verweist auf die Bremswirkung beim Thema Finanzierung. „Bei den Ban­ken werden sich die Türen schließen. 20 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts wird eine Finanzierung fast unmöglich. Die Motivation ist doch das permanente Ab­schöpfen der Bodenwertsteigerungen. Das macht das Wohnen nur teurer.“

Struck hat die Finanzierung gegenüber Banken thematisiert. Das Feedback: „Der Beleihungswert ist mindestens 25 %geringer und mit schlechterer Marge versehen.“ Güthe erwartet: „Investo­ren werden diese Grundstücke gar nicht nachfragen. In der Konsequenz werden die verbleibenden, privaten Grundstücke noch teurer.“ Und den Anteil, der durch den Landesbetrieb Immobilienmanage­ment und Grundvermögen (LIG) auf den Markt gebrachten Grundstücke sieht Struck bei 20 % des Gesamtmarktes. „Das Thema ist unheimlich komplex. Wir hatten vier Sitzungen zum Erbbaurecht. Jedes Mal kam ein weiterer Aspekt hin­zu. Aber die Politik hat vor allem die ein­fache Botschaft im Blick: ‚Wir erhalten den Zugriff auf die Grundstücke für das Gemeinwohl.‚“

Zusätzlich belastet werde das Konzept des Erbbaurechts durch die Verknüpfung mit Bindungsfristen sowie einer gede­ckelten Miete. „Das ist der falsche Weg“, kommentiert Struck. „Da geht es um subventionierte Grundstücke, die deut­lich unter Marktpreis abgegeben werden. Es fehlen Aufzug, Küche, Bodenbeläge oder Badausstattung.“ Und das entschei­dende Manko sei das Gleiche wie bei der Mietpreisbremse oder den Auflagen der Abwendungsvereinbarung: „Da können wir alle einziehen.“ Der Vertreter der  ­Wohnungswirtschaft favorisiert die Stär­kung des 2. Förderwegs. „Wir müssen die Normalverdiener unterbringen.“

 

Drittelmix für Bestandsentwicklungen

Für diese Zielstellung formuliert Stub­be spontan eine erste Idee: den Drittel­mix für Bestandsentwicklungen. „Wir haben uns damals mit Händen und Füßen gegen den Drittelmix im Neu­bau gewehrt, aber es ist der richtige Weg: Anreize schaffen, um den Markt zu beflügeln, und andererseits eine Quersubventionierung durch dieje­nigen, die es sich leisten können. Die Starken stützen die Schwachen. Kom­biniert mit Förderung kriegt man ein Produkt, das wirtschaftlich tragbar ist.“ Ähnlich kann es sich Stubbe auch für die Bestandsentwicklung vorstellen. Meyer zeigt sich interessiert. „Ich finde den Gedanken spannend. Da schließt sich der Kreis zur Sozialen Erhaltungs­verordnung. In Erhaltungsgebieten ist Dachausbau bis dato verpönt. Es wäre sinnvoll, die Potenziale zu nutzen, um den zusätzlichen Wohnraum sozial zu verteilen. Allerdings führt die Quersub­ventionierung dazu, dass die Preise am freien Wohnungsmarkt weiter steigen.“

Güthe und Meyer greifen die Grundsatzdiskussion zur Objekt- und Subjektförderung auf. „Der überwiegende Anteil der

78.000 Sozialwohnungen in Hamburg ist nicht von Berechtigten bewohnt“, vermutet Güthe. „Die Berechtigung wird nach der Erstvermietung nie wieder geprüft. So werden die Wohnungen denjenigen entzogen, die sie wirklich brauchen.“ Den Verweis von Flomm auf den hohen Aufwand einer laufenden Überprüfung weist Güthe zurück. „Dass es unbequem ist, kann doch kein Argument sein.“ Eine Fehlbelegungsabgabe könne zur Subjektförderung – sprich: Wohngeld – eingesetzt werden.

 

IFB-Förderung speziell für Kleineigentümer?

Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümer-Verbands Hamburg, ist aktuell mit der Investitions- und Förderbank Hamburg (IFB) für eine Ausdifferenzierung der Förderung im Gespräch. „Wir versuchen gerade, mit der IFB zu einem Förderprogramm für private Kleineigentümer zu kommen – mit fünf bis 20 Wohnungen. Der wird oft vergessen und kann sich die öffentliche Finanzierung gar nicht leisten.“ Um die­ser Klientel Investitionen zu ermögli­chen, soll höher gefördert werden.

 

Fehlbelegungsabgabe kann soziale Stabilität gefährden

Struck spricht sich für eine qualifizier­te Fehlbelegungsabgabe aus. Gerade in älteren, eher monostrukturierten Sozi­alwohnungskomplexen sei die Durch­mischung mit Besserverdienenden ge­wünscht und gut. Beim Drittelmix seit 2011 sei diese Mischung aber bereits Konzept. Hier votiert Struck dafür, die Sozialmieter künftig zu kontrollieren und sie gegebenenfalls in benachbarte, frei finanzierte Mietwohnungen umziehen zu lassen.

„Da, wo wir jetzt als Stadt viel Geld in­vestieren, müssen wir sicherstellen, dass die Belegung von geförderten Wohnungen auf Dauer gerecht bleibt.“ Nach Ansicht von Struck provoziert eine generelle Fehlbelegungsgabe sozialen Unfrieden und gefährdet die soziale Stabilität. Güthe empfiehlt für die Fehl­belegungsabgabe nicht die Marktmiete anzusetzen, sondern den jeweiligen Mit­telwert des Mietenspiegels.

 

Es gibt ausreichend Wohnungen im niedrigen Segment

Aber ganz grundsätzlich neigt der Ver­walter von Groth & Schneider dazu, in Frage zu stellen, dass es hamburgweit überhaupt zu wenig günstigen Wohn­raum gibt. „Wir haben ca. 700.000 Miet­wohnungen in Hamburg, davon 280.000 bei Saga und Genossenschaften.“ Damit werden 40 % der Hamburger Mietwoh­nungen zu Mittelwerten des Mieten­spiegels von durchschnittlich 8,44 €/m² angeboten. „Jemand, der eine günstige Wohnung sucht, ist nicht darauf ange­wiesen, im Neubau zu suchen.“ Und für diejenigen, die 7 €/m² oder 8 €/m² nicht zahlen könnten, müsse der Staat Wohn­geld zahlen.

Gastgeber Baron beschloss die Runde nach knapp zwei Stunden mit dem Hin­weis, dass selbst in dieser recht homo­genen Zusammensetzung verschiedene Perspektiven und Ansätze deutlich ge­worden wären. „Umso wichtiger ist es, dass wir im konstruktiv-kritischen Dialog mit dem Senat bleiben.“

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