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INFORMATION­EN FÜR EIGENTÜMER
Mai 2020

Höhere Umsätze und Preise kennzeichnen die Zahlen am Zinshaus- und Wohnungsmarkt 2019, die jetzt im Immobilienmarktbericht Hamburg veröffentlicht wurden. Während am Zinshausmarkt die Zahl der Transaktionen auf den höchsten Wert seit 2007 stieg, nahm die Zahl der Verkäufe von Eigentumswohnungen im Trend ab. Deutlich gestiegen sind die Grundstückspreise. Ob es angesichts der Corona-Pandemie zu einer nachhaltigen Konsolidierung der Preise kommt, ist noch nicht ausgemacht.

Immobilienmarkt gab 2019 Vollgas

Höhere Umsätze und Preise kennzeichnen die Zahlen am Zinshaus- und Wohnungsmarkt 2019, die jetzt im Immobilienmarktbericht Hamburg veröffentlicht wurden. Während am Zinshausmarkt die Zahl der Transaktionen auf den höchsten Wert seit 2007 stieg, nahm die Zahl der Verkäufe von Eigentumswohnungen im Trend ab. Deutlich gestiegen sind die Grundstückspreise. Ob es angesichts der Corona-Pandemie zu einer nachhaltigen Konsolidierung der Preise kommt, ist noch nicht ausgemacht.

Immobilienmarkt gab 2019 Vollgas

Im vergangenen Jahr wurden in Hamburg Immobilien – bebaute und unbebaute Flächen – im Gesamtwert von gut 12 Mrd. Euro verkauft. Der Umsatz liegt etwa 1 % über dem von 2018, aber doppelt so hoch wie im Jahr 2010. Überdurchschnittliche Preiszuwächse gab es mit knapp 25 % bei unbebauten Grundstücken. Hier ging der Flächenumsatz deutlich stärker zurück, als der Geldumsatz. So zahlten Käufer 2019 im Mittel gut 800 Euro für einen Quadratmeter unbebautes Land.

Deutlich höher liegen die Preise für Bauland, das für Geschosswohnungsbau ausgewiesen ist – ohne Flächen für öffentlich geförderte Wohnungen. Der Mittelwert über alle Lagen liegt bei 1.747 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche und 1.720 Euro je Quadratmeter der geplanten Wohnfläche. Dabei variieren die Bodenpreise auf der Einzeldeal-Ebene zwischen 355 €/m² und 12.615 €/m². Bei den nach Wohnfläche berechneten Preisen gibt es eine Spreizung zwischen 351 €/m² und 6.915 €/m²..

 

Erneutes Allzeithoch am Zinshausmarkt

Am Zinshausmarkt wurden vom Gutachterausschuss im vorigen Jahr 506 Transaktionen gezählt. Mehr waren es zuletzt vor der Finanzkrise 2007. Gleichzeitig kletterte der Umsatz mit 1,93 Mrd. Euro auf ein neues Allzeithoch – ein Plus von 3,4 % gegenüber 2018
Großes Interesse zeigten die Investoren dabei an Rahlstedt, das im Ranking der Stadtteile mit 27 Transaktionen ganz vorn lag – gefolgt von Eimsbüttel, Winterhude, Harburg sowie Blankenese.
Dabei liegen die Preise in den unterschiedlichen Lagen weit auseinander. Sie reichen von Mittelwerten in schwachen Lagen von 2.147 €/m² bis zu 6.333 €/m² in bevorzugten Lagen. Runtergebrochen auf die Ebene der erfassten Einzeldeals – ohne solche mit Teilungsabsicht – liegt die Spanne sogar zwischen knapp 1.200 €/m² in schwacher Nachkriegs- und gut 10.300 €/m² in bevorzugter Gründerzeitlage.

 

Preissprung in mäßigen Lagen

Die größten Preissprünge bei den Mittelwerten gab es bei den mäßigen Lagen, die um fast ein Drittel auf über 3.100 €/m² zulegen konnten, sowie bei bevorzugten Lagen, in denen der Preis um knapp ein Viertel auf über 6.300 €/m² stieg. Der Mittelwert über alle Lagen stieg um ebenfalls knapp ein Viertel auf 3.733 €/m².

Diese Preise werden auch durch die Verkaufsfaktoren – Verhältnis des Kaufpreises zur Jahresnettomiete – bestätigt. So stiegen die Preise in mäßigen Lagen im Mittel um gut zwei Jahresmieten auf Faktor 25. In der Spitze wurde sogar die 45-fache Jahresnettomiete bezahlt. Beeindruckend ist ein solcher Vervielfältiger schon in mäßigen Lagen mit in der Regel moderaten Mieten. Doch der Topfaktor 2019 wurde mit dem knapp 50-fachen in bevorzugter Lage realisiert. Im Mittel stiegen hier die Kaufpreisfaktoren um vier Jahresmieten auf das gut 36-fache. Der Mittelwert über alle Lagen stieg auf das knapp 28-fache. In keiner Lage liegt der Mittelwert unter dem 20-fachen.

 

Rekordumsatz auch bei Eigentumswohnungen

Ebenfalls einen Rekordumsatz gab es 2019 am Markt für Eigentumswohnungen. Mit 2,8 Mrd. Euro wurde der Umsatz von 2018 um gut 5 % übertroffen. Dabei kletterte der Kaufpreis im Mittel um mehr als 12 % auf gut 460.000 Euro – doppelt so viel wie vor zehn Jahren. So liegt der Quadratmeterpreis inzwischen bei über 5.300 Euro.

Die im vergangenen Jahr favorisierten Stadtteile waren Winterhude (368 Transaktionen), Rahlstedt (289), Eimsbüttel (283) sowie Barmbek Süd (258). Und diese Auswahl der Stadtteile über 200 Verkäufe spiegelt die Bandbreite der Preise in Hamburg wider. Während Winterhude mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 6.284 €/m² zur gehobenen Preisklasse zählt, gehört Rahlstedt (3.140 €/m²) eher zu
den günstigen Stadtteilen. Eimsbüttel (5.711 €/m²) und Barmbek Süd (4.709 €/m²) liegen dazwischen.

 

Die teuerste Wohnung an der Alster

Während es von den teuersten Wohnungen – Harvestehude (9.882 €/m²), Altstadt (9.059 €/m²), Rotherbaum (8.249 €/m²), Hafencity (7.962 €/m²) – meist nicht weit zur Alster oder Elbe ist, liegen die günstigen Stadtteile deutlich südlich der Elbe: Hausbruch (2.381 €/m²), Langenbek (2.628 €/m²) oder Wilstorf (2.635 €/m²).

 

Corona und der Wohnimmobilienmarkt

Nach Beobachtungen des bundesweit tätigen Hamburger Instituts F + B Forschung und Beratung sind die Angebotsmieten in Hamburg zwischen Mitte März und Mitte April auf 95 % bis 98 % des Niveaus von Anfang März (10. KW) gesunken, um Ende April/Anfang Mai wieder auf 101 % bis 104 % zu steigen. Das gilt im Trend auch für die Zahl der angebotenen Mietwohnungen.
Auch am Markt für Eigentumswohnungen gibt es keine fallenden Preise in Hamburg. Nach 6.912 €/m² durchschnittlichem Angebotspreis für neu eingestellte Wohnungen in der ersten Märzwoche pendeln die Durchschnittswerte in den nächsten acht Wochen zwischen 6.200 und 8.000 €/m². In der zuletzt betrachteten KW 18 – die Woche um den 1. Mai – lag der Durchschnittspreis bei 6.260 €/m².
Natürlich muss die weitere Entwicklung beobachtet werden, doch acht Wochen nach dem Shutdown normalisieren sich parallel zu den Lockerungsmaßnahmen auch die Werte und Mechanismen am Wohnungsmarkt.

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Leicht sinkende Fertigstellungszahlen

Im vergangenen Jahr wurden 9.805 Wohneinheiten in Hamburg fertiggestellt – gut 8% weniger als 2018. Die Wohnungswirtschaft fürchtet mit Blick auf knappe und teure Grundstücke sowie Regulierungspläne, dass die Fertigstellungszahlen nicht haltbar sein werden. Beeindruckend ist jedoch der Anteil von 38 % öffentlich geförderten Wohnungen.

Leicht sinkende Fertigstellungszahlen

Im vergangenen Jahr wurden nach den frisch veröffentlichten Zahlen von Statistik Nord 9.805 Wohneinheiten in Hamburg fertiggestellt. Das sind 869 oder 8,1 % weniger als 2018. Damit wurden 2011 – dem Startjahr des Bündnisses für das Wohnen in Hamburg – bis 2019 insgesamt 65.545 Wohneinheiten fertiggestellt.

 

Sozialwohnungsquote übererfüllt

Nachdem man sich im Bündnis ab 2011 zunächst auf das Ziel von 6.000 Baugenehmigungen jährlich verständigt hatte – darunter 2.000 öffentlich geförderte Wohnungen – wurde die Zielstellung in der Zweitauflage des Bündnisses ab 2016 auf 10.000 Baugenehmigungen aufgestockt, darunter 3.000 Sozialwohnungen.

 

Während die 10.000 Baugenehmigungen in den letzten Jahren regelmäßig erreicht und deutlich übertroffen wurden – 2019 wurden nach Zahlen der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen 12.715 Wohneinheiten genehmigt – konnte im vergangenen Jahr auch die Quote an öffentlich geförderten Wohnungen deutlich übertroffen werden. Mit 3.717 Sozialwohnungen lag deren Anteil bei knapp 38 %.

 

Wohnungswirtschaft befürchtet Rückgang beim Wohnungsbau

Auch die Wohnungswirtschaft zeigte sich grundsätzlich zufrieden mit den Fertigstellungszahlen, befürchtet jedoch einen weiteren Rückgang des Wohnungsbaus. So entstanden im Neubau 7.653 Wohnungen im Geschosswohnungsbau – 6 % weniger, als 2018.

 

Es werde in den kommenden Jahren einen weiteren Rückgang der Fertigstellungszahlen geben, erklärten etwa Andreas Breitner, Direktor des VNW, sowie Sönke Struck, Vorsitzender des BFW Nord. Breitner verwies auf die 2019 um 22 % gesunkene Zahl an Transaktionen mit Bauplätzen für den Geschosswohnungsbau. Allerdings schrumpfte die verkaufte Fläche nur um 6 %.

 

Die Wohnungswirtschaft appelliert an die Verhandler von SPD und Grünen, die gerade die Rahmenbedingungen für eine neue Koalition abstecken, gerade auch mit Blick auf die Corona-Folgen von weiteren Regulationen abzusehen – wie etwa einer weitgehenden Vergabe städtischer Flächen im Erbbaurecht.

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Teilung der Maklercourtage beschlossen

Mindestens die Hälfte der Maklercourtage muss der Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung tragen, sofern er den Makler beauftragt hat. Das hat nun der Bundestag beschlossen. Sofern allerdings der Käufer im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit kauft, kann die Verteilung der Provision frei verhandelt werden.

Teilung der Maklercourtage beschlossen

Mindestens die Hälfte der Maklercourtage muss der Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung tragen, sofern er den Makler beauftragt hat. Das hat nun der Bundestag beschlossen. Sofern allerdings der Käufer im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit kauft, kann die Verteilung der Provision frei verhandelt werden.

 

Auftraggeber muss mindestens 50 % tragen

Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ ist geregelt, dass der Verkäufer mindestens 50 % der Maklercourtage tragen muss, wenn er den Makler beauftragt hat. Haben beide Parteien den Makler beauftragt, muss die Provision zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Hat der Makler einer Partei die unentgeltliche Betreuung zugesagt, kann er auch von der anderen Partei keine Courtage verlangen. Erst wenn der Auftraggeber seinen Anteil an den Makler bezahlt hat, darf der anderen Partei eine Rechnung zugehen.

 

Zudem wird für den Maklervertrag die Schriftform eingeführt. Nur schriftliche Vereinbarungen – etwa per E-Mail – begründen die Wirksamkeit des Vertrags. Mündliche Verabredungen oder solche per Handschlag sind passé.

 

Nach dem Beschluss des Bundestages wird sich der Bundesrat voraussichtlich am 5. Juni mit dem Gesetz befassen. Sofern es hier keine Einwendungen gibt, kann das Gesetz nach Unterzeichnung durch den Bundespräsidenten im Bundesgesetzblatt verkündet werden und tritt sechs Monate später in Kraft – also voraussichtlich im Dezember 2020 oder Januar 2021.

 

Verbände insgesamt zufrieden

Die Verbände zeigen sich insgesamt zufrieden mit der neuen Gesetzeslage, betonen die faire Verteilung zwischen Verkäufer und Käufer sowie die Transparenz und Vertragssicherheit. Zu Beginn der Diskussionen über die Neuregelung der Courtage bei Verkäufen war das Bestellerprinzip auf dem Tisch. Seit Juni 2015 trägt bei der Vermietung von Wohnungen ausschließlich die Partei das Maklerhonorar, die den Makler beauftragt hat. Mit Verweis auf den beidseitigen Nutzen der Maklerleistung wurde bei Verkäufen die Umlegung von maximal 50 % vereinbart.

 

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) fordert, zur Senkung der Nebenkosten beim Eigentumserwerb nun auch die Fortsetzung des Baukindergelds, die Einführung eines KfW-Bürgschaftsprogramms sowie die Senkung der Grunderwerbsteuer durch die Bundesländer anzugehen. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) kritisiert, dass die Rechnung an den Käufer erst nach Eingehen der Zahlung des Verkäufers rausgeschickt werden darf. Der Makler gehe ohnehin schon in Vorleistung und habe seine Leistung mit Abschluss des Kaufvertrags erbracht.

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BaFin hebt die Beschränkung der Immobilienquote uaf

Mindestens die Hälfte der Maklercourtage muss der Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung tragen, sofern er den Makler beauftragt hat. Das hat nun der Bundestag beschlossen. Sofern allerdings der Käufer im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit kauft, kann die Verteilung der Provision frei verhandelt werden.

BaFin hebt die Beschränkung der Immobilienquote uaf

Wenn Aktien an Wert verlieren, müssen institutionelle oder andere regulierte Investoren gegebenenfalls Immobilien verkaufen, um die Immobilienquote von derzeit 25 % des Sicherungsvermögens nicht zu überschreiten. Diese Beschränkung hat die BaFin temporär aufgehoben.

 

Nach dem 2015 verabschiedeten § 3 Abs. Anlageverordnung (AnIV) dürfen regulierte Anleger wie Pensionskassen, Sterbekassen oder kleine Versicherungen, eine Immobilienquote von aktuell 25 % des Sicherungsvermögens nicht überschreiten.

 

Um in der Konsequenz deutlich fallender Aktienkurse Notverkäufe von Immobilien (oder von Anteilen an offenen oder geschlossenen Immobilien-Spezialfonds und geschlossenen Publikumsfonds) bei institutionellen Investoren zu vermeiden, hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Immobilienquotierung auf unbestimmte Zeit aufgehoben

 

Immobilienmarkt stabilisieren

Die zeitweise Deregulierung soll die mit einem hastigen Exit möglichen Wertverluste für die Investoren vermeiden. Zudem will die BaFin verhindern, dass in der derzeitigen Krisensituation zahlreiche Verkaufsangebote den Immobilienmarkt zusätzlich destabilisieren.

 

So müssen zwar die betroffenen Investoren ihre über der Quote liegenden Immobilienwerte nicht verkaufen, dürfen jedoch auch keine Neuinvestitionen in Immobilien tätigen.

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10-Punkte-Programm für digitale Transformation

In Zeiten der Kontaktbeschränkungen erhalten kontaktlose, digitale Prozesse noch einmal einen Dynamikschub. Um die digitale Transformation der Immobilienwirtschaft zu forcieren, wollen bekannte Verbände und Unternehmen ein „10-Punkte-Programm für einen funktionierenden Immobilienmarkt“ vorantreiben – mit Politik und Verwaltung.

Um das dynamische Niveau des Immobilienmarktes aus Vor-Corona-Zeiten wieder zu erreichen, sollen Regulierungen und Abläufe künftig durch digitale Lösungen kontaktlos sowie vor allem einfacher und schneller funktionieren.

 

Dazu hat #GemeinsamDurchDieKrise – eine Allianz von Verbänden und Unternehmen wie etwa IVD, ZIA, Flowfact, Sprengnetter – ein 10-Punkte-Programm aufgestellt, das mit Politik und Wirtschaft zeitnah umgesetzt werden soll.

 

1. Länder und Kommunen müssen Baugenehmigungsverfahren digitalisieren und beschleunigen.

 

2. Wohngeld muss online beantragt werden können, damit schneller Liquidität für die Miete vorhanden ist.

 

3. Wohnungswirtschaft baut virtuelle Besichtigungen aus und Gesetzgeber korrigiert im Widerrufsrecht, dass die Vertragsparteien nicht von einem Mietvertrag zurücktreten können, weil das Objekt nur virtuell besichtigt wurde.

 

4. Nötige Schritte für eine Kredit- und Hypothekenzusage in digitaler Form – samt virtueller Besichtigung zur Bewertung.

 

5. Bereitstellung von Transaktionsunterlagen wie Grundbucheinträgen in digitaler Form.

 

6. Immobilienbranche ermöglicht und vereinfacht Rechtsgeschäfte in digitaler Form, etwa durch papierlose Bewerbungs- und Vertragsunterlagen.

 

7. Gesetzgeber und Notarkammer sollen notarielle Beurkundungen digital absichern.

 

8. Rechtssichere digitale Übergabe von Wohnungen und Schlüsseln oder End-abnahme einer Wohnung etwa durch Ablesen von Zählerständen.

 

9. Wohnungseigentümerversammlungen online ermöglichen.

 

10. Ausbau digitaler Online-Schulungen für Makler und Immobilienverwalter.

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So schön kann Immobilienkompetenz aussehen:
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INFORMATIONEN FÜR EIGENTÜMER

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