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INFORMATION­EN FÜR EIGENTÜMER
Oktober 2020

Der Wohnungsmarkt dürfte von den Folgen der Corona-Krise kaum tangiert werden, erwarten die Immobilienweisen in ihrem Herbstgutachten 2020. Die Liquidität der privaten Haushalte wird durch staatliche Fördermittel stabilisiert und für private wie institutionelle Investoren stehen deutsche Wohnimmobilien für Wertstabilität.

„Der Wohnungsmarkt dürfte ungeschoren davonkommen“

Der Wohnungsmarkt dürfte von den Folgen der Corona-Krise kaum tangiert werden, erwarten die Immobilienweisen in ihrem Herbstgutachten 2020. Die Liquidität der privaten Haushalte wird durch staatliche Fördermittel stabilisiert und für private wie institutionelle Investoren stehen deutsche Wohnimmobilien für Wertstabilität.

„Mittel- und langfristig mag die wirtschaftliche Entwicklung auch den Wohnungsmarkt tangieren, aber drastische Einbrüche sind auch dann nicht abzusehen“, erklärt der Immobilienweise Harald Simons, empirica, bei der Vorstellung des Herbstgutachtens der Immobilienweisen im September. „Allen Akteuren in den Wohnungsmärkten ist anzuraten, nicht in Panik zu verfallen. Ein einfaches ´Weiter so´ ist zielführender. Andere Assetklassen in der Immobilienbranche sind ungleich stärker betroffen.“

Zumindest die letzte Aussage bestätigen auch die anderen Immobilienweisen bei der Präsentation des außer der Reihe aufgelegten Herbstgutachtens. Mit der Sonderveröffentlichung sollen die Aussagen des jährlichen Frühjahrsgutachtens – vorgestellt im Februar zur Immobilienkonferenz Quo Vadis – verifiziert werden. Tenor im Corona-Herbst: Die Pandemie hat schon und wird weiterhin bereits bestehende Trends forcieren. Allein durch die Pandemie entstandene neue Entwicklungen erkennen die Experten nicht. Allerdings: „Wir sind noch lange nicht beim ´new normal´ angekommen“, betont Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA), der die Studie herausgibt. „Auswirkungen werden wir vollständig erst im Herbst 2021 sehen.“

 

Wohnungsmarkt praktisch unverändert

 

„Am Wohnungsmarkt hat sich praktisch nichts verändert“, verweist Simons auf kaum wahrnehmbare Ausfälle bei Wohnungsmieten von deutlich unter 1 % oder auf die Weiterzahlung der Hypothekendarlehen. Dafür haben Liquiditätshilfen sowie staatliche Transferleistungen, wie Wohngeld, gesorgt. Auch der temporäre Verzicht auf die Prüfung der Vermögen und die Angemessenheit sei auch für Selbständige mit starken Einkommensverlusten eine angemessene Maßnahme.

Bei den meisten Menschen ist der Kontostand sogar gestiegen, da Konsumausgaben – wie Einkaufen, Reisen, Essen gehen, Kultur- und Freizeitveranstaltungen besuchen – in Folge des Lockdowns teilweise vollständig entfielen. Der historisch hohe Einbruch des Bruttoinlandsprodukts (BIP) im zweiten Quartal 2020 um 8,9 % (im Vergleich zum 2. Quartal 2019) korrespondiert mit einem Rückgang der privaten Konsumausgaben von 11,7 %. Gleichzeitig ging das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte – auch dank staatlicher Stützungsmaßnahmen – nur um 0,8 % zurück und die Sparquote verdoppelte sich in der Folge auf 20,1 %.

 

Maximal 7,5 % der privaten Haushalte mit signifikanten Einkommensverlusten

 

Dass die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt übersichtlich bleiben, illustriert Simons mit den Ergebnissen einer Umfrage im April/Mai 2020 zur Einkommensentwicklung. 40 % der privaten Haushalte sind gar nicht betroffen, weil sie Renten oder staatliche Transferleistungen beziehen. Bleiben 6 % Selbständige und 54 % Arbeitnehmer. Obwohl 60 % der Selbständigen erhebliche, lockdown-bedingte Einkommensverluste von im Mittel 40 % (etwa 1.500 Euro) angaben, repräsentiert diese Gruppe nur 3,6 % der privaten Haushalte. Hinzu kamen gut 7 % der abhängig Beschäftigten, die Verluste von über 10 % anzeigten (über 400 Euro) – also weitere etwa 4 % der privaten Haushalte.

„Die so berechneten, rund 7,5 % betroffenen Haushalte in Deutschland sind ein Worst-Case-Szenario, da von Einkommensverlusten während des Lockdowns ausgegangen wurde“, erläutert der empirica-Forscher. „Bleibt ein weiterer, gegebenenfalls noch längerer Lockdown aus, dürfte der Wohnungsmarkt ungeschoren davonkommen und die Trends einfach weiterlaufen.“

 

Metropolen wachsen langsamer

 

Zu diesen Vor-Corona-Trends in den A-Städten gehört die Entspannung der Mieten bei gleichzeitig weiterem Anstieg der Angebotspreise für Eigentumswohnungen. So gehen nach empirica-Erhebungen die Mieten in den unteren Preissegmenten in Berlin bereits seit zwei Jahren zurück – eine Entwicklung, die in der Hauptstadt inzwischen auch das mittlere Mietsegment erfasst hat. „Auch in Hamburg und München sehen wir inzwischen die Mieten am unteren Ende bröckeln.“

Grund für die Stagnation oder sogar den Rückgang der Mieten in den Metropolen sei die rückläufige Zuwanderung, die durch den weltweiten Lockdown noch stärker gebremst werde, bei gleichzeitig zunehmendem Wohnungsbau. „In München und Stuttgart gibt es in den letzten Monaten einen Bevölkerungsrückgang.“ Der Saldo der Binnenwanderung ist bei den Metropolen bereits seit Jahren negativ. Nun fehlen auch noch die Studenten, die für oft nur online stattfindende Vorlesungen und Seminare auf teure Anmietungen verzichten. Und die Zuwanderung aus dem Ausland ist pandemiebedingt fast vollständig gestoppt.

In Hamburg werden die Zahlen zur Bevölkerungsentwicklung nur jährlich veröffentlicht, aber der Trend ist ebenfalls deutlich. Wuchs die Bevölkerung an Elbe und Alster 2015 noch um über 24.000 Menschen, lag der Zuwachs im vergangenen Jahr nur noch bei gut 6.000 Personen. Parallel stieg die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohneinheiten in dieser Frist von 8.500 auf knapp 10.000.

 

Mehr Wohnungen, steigende Wohnungspreise

 

Und die Zahl der Baugenehmigungen bundesweit steigt. Im ersten Halbjahr 2020 wurden trotz der Corona-Einschränkungen in den Ämter 176.000 Wohneinheiten genehmigt – 12.000 mehr, als im ersten Halbjahr 2019. Diese Entwicklung ist auch in Hamburg zu beobachten. Nach Zahlen von Statistik Nord gab es in den ersten sieben Monaten des Jahres 5.433 Baugenehmigungen – ein Anstieg von 56 % gegenüber dem Vergleichszeitraum 2019.

Trotzdem gibt Simons seine 2018 vor diesem Hintergrund – weniger Zuwanderung, mehr Wohnungsbau – vorgetragene These vom zu erwartenden Rückgang der Wohnungspreise um 25-30 % in den A-Städten auf. „Die Preise steigen ungebrochen. Diese Prognose ist nicht eingetroffen und es ist Zeit, sie einzukassieren.“ Aber: „Es ist weiterhin so, dass ich die Preise für überzogen halte. Da wachsen die Risiken. Das kann mal gefährlich werden.“ So sei gerade die für die Metropolen negative Bilanz der deutschen Binnenwanderung auch ein Ergebnis gestiegener Mieten und vor allem Wohnungspreise. „Die Topstädte haben sich rausgepreist.“ Die Zielgruppe für den Kauf von Eigentumswohnungen schrumpfe mit den steigenden Preisen.

Tatsächlich steigen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in den A-Städten trotzdem weiter – im ersten Halbjahr nach empirica-Zahlen im Mittel um 6,2 %. „Spätestens mit Corona ist jede Erwartung steigender Zinsen im Markt verschwunden. Keiner rechnet mit ernsthaften Zinsanstiegen bis zum Ende des Jahrzehnts.“ Die Zinsperspektiven einerseits und die fehlenden Möglichkeiten, aktuell Geld auszugeben, andererseits, inspirierten manche solide bis gut Verdienende, nun vielleicht doch in Wohneigentum zu investieren – wo auch immer.

 

Die Speckgürtel erweitern sich

 

Bestätigt wird Simons durch seine Kollegin Carolin Wandzik vom gewos-Institut. „Der Peak der Zuwanderung in die Metropolen ist erreicht. Gewinner werden Mittelstädte mit guter Infrastruktur sowie ÖPNV-Anbindung an die Metropolen sowie ländliche Räume sein.“ Der bereits vor Corona sichtbare Trend zur Suburbanisierung werde sich verstärken. „Die Wohnwünsche ändern sich: mehr Fläche, Abwendung von urbanen Zentren und Eigentum im Grünen. Das öffentliche Wohnzimmer in den Städten ist geschrumpft im Lockdown.“ Bekommen Home Office oder Mobile Office eine größere Bedeutung, seien längere Pendeldistanzen weniger abschreckend – der Suchradius besonders für Familien um die Wirtschaftszentren erweitere sich.

Simons allerdings bezweifelt, dass ein solcher Trend von heute auf morgen am Markt sichtbar wird. „Keiner, der vor fünf Jahren in eine urbane Eigentumswohnung investiert hat, verkauft sie jetzt, um in ein Einfamilienhaus aufs Land zu ziehen.“

 

Starke Zuwanderung nach Corona-Krise möglich

 

Grundsätzlich prognostiziert auch der Wirtschafts- und Immobilienweise Lars Feld, Direktor des Walter Eucken Instituts an der Universität Freiburg, im Herbstgutachten „stabile oder gar steigende Preise“ für Wohnimmobilien. Neben den für private Haushalte attraktiven niedrigen Zinsen „stellt der Wohnimmobilienmarkt für institutionelle Investoren weiterhin eine Alternative zu niedrig verzinsten, langfristigen Anleihen dar“.

Der Professor für Wirtschaftspolitik und Ordnungsökonomik warnt davor, regulatorische Eingriffe umzusetzen, wie sie vor Corona geplant waren. Dazu zählt er das „Verbot gemäß dem Baulandmobilisierungsgesetz, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln“. Auch „würde ein vollumfänglicher Mietenstopp Investitionen in einer Situation bremsen, in der sie am dringendsten benötigt werden“. Feld verweist auf den lokal anhaltenden Nachfrageüberhang am Wohnungsmarkt sowie die konjunkturbelebende Wirkung des Wohnungsbaus.

Zudem rechnet er „bei erfolgreicher Überwindung der Gesundheits- und Wirtschaftskrise mittelfristig, wie in Folge der Finanzkrise, mit stärkerer Zuwanderung nach Deutschland. Eine vergleichsweise rasche Erholung der deutschen Wirtschaft ist denkbar, während andere Staaten der Euro-Zone einen sehr viel tieferen Einbruch aufzuholen haben.“

 

Mehr Büros in den Stadtteilen

 

Vor dieser Perspektive warnt Andreas Schulten, bulwiengesa, vor einem Abgesang auf den Büroimmobilienmarkt. Allein in den letzten zehn Jahren seien 2 Mio. zusätzliche Büroarbeitsplätze entstanden. „Anders als in vorgegangenen Zyklen in den 1980er und 1990er Jahren fehlt ein wesentliches Element des Abschwungs auf dem Markt für Wirtschaftsimmobilien: das Überangebot. Wir haben niedrigste Leerstände und höchste Preise.“ In Hamburg etwa seien die Mieten im ersten Halbjahr noch gestiegen.

Aber es könne durchaus Veränderungen bei der Platzierung von Büros geben. „Stadtteilzentren sind die Gewinner der Krise.“ Schulten regt an, mehr Büros für eine bessere Durchmischung von Quartieren baurechtlich zuzulassen. „Generell muss man sich über Büros keine Sorgen machen. Ein bisschen wird sich verändern, aber weniger als in den letzten drei Jahren durch flexible work space. Das war wirklich eine Revolution.“

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Einfaches und faires Grundsteuermodell für Hamburg

Die Novellierung der Grundsteuer zum 1. Januar 2025 soll in Hamburg nach einem Fläche-Lage-Modell erfolgen. Dabei werden Wohnimmobilien privilegiert und nach zwei Lagen entsprechend dem Mietenspiegel differenziert. Die Wohnungswirtschaft ist zufrieden.

Einfaches und faires Grundsteuermodell für Hamburg

Auch in Hamburg waren sehr lebhafte Diskussionen über die vom Bundesverfassungsgericht verfügte Novellierung der Grundsteuer geführt worden. Der rotgrüne Senat hatte sich zunächst vorsichtig, doch dann immer deutlicher vom Bundesmodell distanziert, das im Oktober 2019 im Bundestag beschlossen wurde. Das sieht die Integration einer relativ starken, sich an den Bodenrichtwerten orientierenden, wertabhängigen Komponente in die Berechnung vor, was letztlich zu einem erheblichen Aufwand bei der Erfassung und Bewertung aller Grundstücke führt sowie zu höheren Mieten und Preisen in ohnehin schon teuren Lagen der Städte.

 

Gute und normale Lagen

 

Das im September vorgestellte Hamburger Modell führt zur Bewertung der Grundstücke sogenannte Äquivalenzzahlen ein, die Kosten und Nutzen der nicht durch Beiträge, Gebühren oder andere Steuerarten abgedeckten kommunalen Infrastruktur beziffern. Diese Äquivalenzzahlen werden dann mit Grundstücks- sowie Gebäudeflächen multipliziert. Grundstücke sollen ab dem 1. Januar 2025 unabhängig von der Nutzung mit 0,02 ct/m² berechnet werden und Gebäudeflächen mit 0,4 €/m². Auf Wohnimmobilien gibt es grundsätzlich einen Abschlag von 50 %.

Die Wertkomponente erfolgt durch die Lagendifferenzierung nach guten und normalen Lagen, wie sie bereits seit Jahrzehnten mit dem Mietenspiegel erfolgt und zuletzt 2017 hamburgweit aktualisiert wurde. Gute Lagen fließen dabei mit Lagefaktor 1 in die Berechnung ein und normale Lagen mit Lagefaktor 0,75. Um Aufkommensneutralität in Hamburg zu erreichen soll der Hebesatz von derzeit 540 % deutlich angehoben werden und könne durchaus auch über die in der Modellrechnung herangezogenen 1.000 % hinausgehen, um Aufkommensneutralität zu erreichen.

So würde ein Mehrfamilienhaus mit 1.000 m² Grundstück und 1.500 m² Gebäudefläche in normaler Lage 4.650 Euro Grundsteuer jährlich kosten. Beispielrechnung: 1.000 m² Grundstück x 0,02 Euro = 20 Euro. 1.500 m² Gebäudefläche x 0,4 Euro = 600 Euro. 620 Euro x Lagefaktor 0,75 = 465 Euro x 1.000 % = 4.650 Euro.

 

Wohnungswirtschaft sehr zufrieden

 

Inzwischen hat Finanzsenator Andreas Dressel (SPD) das Modell im Bündnis für das Wohnen vorgestellt, wo es eine sehr positive Resonanz fand. Sönke Struck, Vorstandsvorsitzender des BFW Nord, erklärte, es sei „nicht nur eine einfache, sondern auch eine faire Lösung“. Und Andreas Breitner, Direktor des VNW, betonte: „Der Hamburger Weg ist klug, einfach und überzeugend.“ Das Gesetzgebungsverfahren startet im Herbst. Anfang 2021 soll das Gesetz in der Bürgerschaft beschlossen werden.

Auch in Schleswig-Holstein hat das Hamburger Modell so eingeschlagen, dass die im April verkündete Entscheidung der Jamaika-Koalition wieder revidiert wurde.

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WEG-Reform erweitert Rechte des einzelnen Eigentümers

Der Bundestag hat die Reform des Wohneigentumsgesetzes beschlossen. Danach können einzelne Eigentümer Modernisierungen verlangen – auf eigene Kosten. Und Wohneigentumsgemeinschaften können künftig die Rechte und Pflichten ihrer Verwalter selbst festlegen.

WEG-Reform erweitert Rechte des einzelnen Eigentümers

Nachdem sich die Koalitionen von SPD und CDU über strittige Punkte zur Reform des Wohneigentumsgesetzes (WEG) geeinigt haben, hat der Bundestag die Novellierung am 9. September beschlossen. Im Bundesrat wird wohl am 9. Oktober dazu beraten.

Im Fokus der umfassendsten Novellierung des WEG seit Jahrzehnten stehen die erweiterten Rechte des einzelnen Eigentümers. Er hat künftig einen gesetzlich fixierten Anspruch auf definierte Modernisierungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum. Dazu gehört Barrierefreiheit, Installation einer Ladestation für E-Autos, Einbruchsschutz oder Breitbandausbau. Solche individuellen Investitionen muss er allerdings selbst bezahlen.

 

Modernisierungsstau vermeiden

 

Vor dem Hintergrund von verwahrlosten Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen, die in der Corona-Krise zu Hotspots wurden, ist die Passage zur Vermeidung von Modernisierungstaus wichtig. Eigentümer sollen künftig verpflichtet sein, Investitionen mitzufinanzieren, die das Gemeinschaftseigentum in einen Zustand versetzen, der bei vergleichbaren Objekten in der Umgebung üblich ist.

Eine weitere, bedeutsame Veränderung ist die Option, dass jede Wohneigentümergemeinschaft die Rechte und Pflichten ihres Verwalters künftig selbst festlegen kann. Ausführlich berichten wir, wenn das Gesetz im Bundesrat beschlossen wurde.

 

 

Zudem wird für den Maklervertrag die Schriftform eingeführt. Nur schriftliche Vereinbarungen – etwa per E-Mail – begründen die Wirksamkeit des Vertrags. Mündliche Verabredungen oder solche per Handschlag sind passé.

 

Nach dem Beschluss des Bundestages wird sich der Bundesrat voraussichtlich am 5. Juni mit dem Gesetz befassen. Sofern es hier keine Einwendungen gibt, kann das Gesetz nach Unterzeichnung durch den Bundespräsidenten im Bundesgesetzblatt verkündet werden und tritt sechs Monate später in Kraft – also voraussichtlich im Dezember 2020 oder Januar 2021.

 

Verbände insgesamt zufrieden

Die Verbände zeigen sich insgesamt zufrieden mit der neuen Gesetzeslage, betonen die faire Verteilung zwischen Verkäufer und Käufer sowie die Transparenz und Vertragssicherheit. Zu Beginn der Diskussionen über die Neuregelung der Courtage bei Verkäufen war das Bestellerprinzip auf dem Tisch. Seit Juni 2015 trägt bei der Vermietung von Wohnungen ausschließlich die Partei das Maklerhonorar, die den Makler beauftragt hat. Mit Verweis auf den beidseitigen Nutzen der Maklerleistung wurde bei Verkäufen die Umlegung von maximal 50 % vereinbart.

 

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) fordert, zur Senkung der Nebenkosten beim Eigentumserwerb nun auch die Fortsetzung des Baukindergelds, die Einführung eines KfW-Bürgschaftsprogramms sowie die Senkung der Grunderwerbsteuer durch die Bundesländer anzugehen. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) kritisiert, dass die Rechnung an den Käufer erst nach Eingehen der Zahlung des Verkäufers rausgeschickt werden darf. Der Makler gehe ohnehin schon in Vorleistung und habe seine Leistung mit Abschluss des Kaufvertrags erbracht.

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So schön kann Immobilienkompetenz aussehen:
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IMMOBILIENMARKT GAB 2019 VOLLGAS

MAI 2020

IMMOBILIENMARKT GAB 2019 VOLLGAS

• Leicht sinkende Fertigstellungszahlen

• Teilung der Maklercourtage beschlossen

• Bafin hebt Beschränkung der Immobilienquote auf

 

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HAMBURG HAT DIE WAHL

FEBRUAR 2020

HAMBURG HAT DIE WAHL

• 2019 wurden 12.715 Wohnungen genehmigt

• Mietpreise stagnieren in Hamburg

• In meinem Stadtteil wohnen bleiben!

 

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KEIN MIETENDECKEL IN HAMBURG – ABER EINE VERSCHÄRFUNG DES MIETRECHTS

NOVEMBER 2019

KEIN MIETENDECKEL IN HAMBURG – ABER EINE VERSCHÄRFUNG DES MIETRECHTS

• Ältere Immobilien verteuern sich durch Grundsteuerreform

• In Meinem Stadtteil Wohnen Bleiben!

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JUNI 2019

ENTWICKLER SETZEN STÄRKER AUF BÜROS UND HOTELS

• Essenz der 14. Bulwiengesa Projektentwicklerstudie

• Stadt investiert 56 Mio. Euro ins Vorkaufsrecht

• 10.674 fertiggestellte Wohnungen in 2018

 

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DIE VERLÄSSLICKEIT DES STADT HAMBURG IST KOMPLETT VERLORENGEGANGEN

MÄRZ 2019

DIE VERLÄSSLICKEIT DES STADT HAMBURG IST KOMPLETT VERLORENGEGANGEN

• Vorkaufsrecht ist ein politisches Instrument

• Soziale Erhaltungsverordnung wirkt als Käseglocke

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FÜR IMMOBILIENANLEGER BLEIBT HAMBURG EIN SICHERER HAFEN

NOVEMBER 2018

FÜR IMMOBILIENANLEGER BLEIBT HAMBURG EIN SICHERER HAFEN

• Hamburg nutzt erstmals das Vorkaufsrecht

• „Hamburg ist einfach stabil”

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Seehofer gibt Gas bei Baukindergeld

Mai 2018

Seehofer gibt Gas bei Baukindergeld

• Grundsteuer neu denken

• Hamburgs neuer Oberbaudirektor

• Wohnungsbau in Hamburg schrumpft

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Neuer Mietenspiegel mit einem Plus von gut 5 %

Februar 2018

Neuer Mietenspiegel mit einem Plus von gut 5 %

• Crowdfunding keine Alternative zum Kauf

• 100.000 Wohnungen an Ausfallstraßen

• 13.411 Wohnungen genehmigt

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Is the party over?

APRIL 2017

Is the party over?

• Immobilienerwerb durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts

• „Urbanes Gebiet“ vor der Einführung

• Hamburger mieten für 8,15 €/m2

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Wie werden sich die Kapitalmarktzinsen entwickeln?

JANUAR 2017

Wie werden sich die Kapitalmarktzinsen entwickeln?

• Beleihungsobergrenze soll Finanzstabilität schützen

• Hamburger Wohnungsmarkt

• Der Wert Ihrer Immobilie

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VERERBEN ODER VERSCHENKEN

JUNI 2016

VERERBEN ODER VERSCHENKEN

• Zinshäuser mit Gewerbeflächen

• Hamburger Wohnungsbaupolitik

• Neue soziale Erhaltungsgebiete

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ZINSHÄUSER MIT GEWERBEMIETVERTRÄGEN

März 2016

ZINSHÄUSER MIT GEWERBEMIETVERTRÄGEN

• Risiken des Flüchtlingswohnungsbaus

• Mietrechtsreform entwertet Wohnungsbestand

• Sonder-AfA für Wohnungen

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KONSEQUENZEN STEIGENDER ZINSEN

November 2015

KONSEQUENZEN STEIGENDER ZINSEN

• Der Preis-Peak
ist erreicht

• Hamburg braucht Sozialwohnungen

• Geldwäschegesetz

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GEWERBE- VS. WOHNIMMOBILIEN

JULI 2015

GEWERBE- VS. WOHNIMMOBILIEN

• Modernisierung will geplant sein

• Verkäufer-Due Dilligence

• Mietpreisbremse eingeführt – zunächst

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"SHARE DEAL" VS. "ASSET DEAL"

Februar 2015

"SHARE DEAL" VS. "ASSET DEAL"

• Barrierefrei statt Altersheim

• Kein Zinswende in Sicht

• Widerrufsrecht

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DIE MIETPREISBREMSE KOMMT

NOVEMBER 2014

DIE MIETPREISBREMSE KOMMT

• Mietpreisentwicklung Hamburg

• EnEV 2014 gilt

• Soziale Erhaltungsverordnung

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